Статистика однозначно показывает, что объемы ипотечного кредитования в России вообще, и в Санкт-Петербурге в частности, неуклонно падают. Эксперты рассказали «Петербургскому дневнику», что в долгосрочной перспективе тенденция может привести к снижению числа новых жилых проектов и даже к росту арендных ставок. А вот ждать снижения цен на жилую недвижимость не стоит.

По данным Банка России, в марте кредитные организации выдали 117 тысяч ипотечных займов на общую сумму 447,3 миллиарда рублей. В апреле показатели были более скромные: 95,6 тысячи кредитов на 332,8 миллиарда. Однако если сравнивать данные марта 2024 года с аналогичным периодом прошлого, то число ипотечных кредитов снизилось на 24%, а объем выдачи – на 21,4%.

Нет смысла продавать

Причины падения объемов на вторичном рынке недвижимости крайне прозаичны и понятны.

«В прошлом году объемы выдачи ипотеки росли на фоне ажиотажа – люди опасались повышения ставок, и не зря. В 2024 год мы вошли с крайне высокими, я бы даже сказал, заградительными ставками. Сегодня в Петербурге можно взять ипотеку на готовую квартиру в среднем под 16-17% годовых, таким образом, за двадцатилетний кредит в размере 10 миллионов рублей покупатель переплатит около 23 миллионов рублей. Неудивительно, что люди неохотно берут кредиты», – сообщил председатель комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов.

Впрочем, добавила начальник отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка в дополнительном офисе Санкт-Петербурга Елена Диоргесова, снижение объемов наблюдается не во всех сегментах вторичного рынка.

«На рынке комнат, например, мы никакого снижения не наблюдаем. Дело в том, что комнаты дешевле квартир, поэтому люди могут себе позволить взять кредит даже не под самый выгодный процент», – пояснила она.

Максим Ельцов сообщил, что сегодня на вторичном рынке недвижимости главные игроки – те, кому нужен небольшой заем.

«Для таких людей ипотека – это не долгосрочный кредит, а способ закрыть небольшой финансовый разрыв, например, при покупке новой, более большой квартиры», – сказал он.

Казалось бы, при таких исходных данных цены на готовые квартиры должны бы снижаться, однако ничего подобного пока не наблюдается. По крайней мере не в той степени, которой бы хотелось покупателям.

«Снижение цен в прошлом году предсказывали многие аналитики, однако рынок отреагировал по-другому: владельцы квартир просто решили, что продавать квадратные метры сегодня невыгодно. Готовое жилье гораздо интереснее сдавать, особенно посуточно, ведь туристический поток в Петербург значительно возрос», – сообщил Максим Ельцов.

Глава Ассоциации риелторов отметил, что Петербург уже находится на минимальном уровне по количеству предложений жилья в долгосрочную аренду. В частности, по данным ЦИАН, по состоянию на 23 апреля в Петербурге в долгосрочную аренду было выставлено 3534 квартиры, то есть на 26,8% меньше, чем 1 апреля этого года. Причем падение этого показателя аналитики фиксируют с января 2024 года.

Держимся на льготной ипотеке

На первичном рынке просадка в объеме выдачи ипотечных кредитов хорошо видна с начала года.

«В январе и феврале в Петербурге было выдано всего около 7 тысяч ипотечных кредитов, из которых лишь 625 – с государственной поддержкой», – сообщил генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев.

Главная причина всему этому – ужесточение условий льготных программ, которые вот уже несколько лет держат средние ипотечные ставки на весьма низком уровне – 6%.

«В начале года мы получили серию весьма жестких ограничений по льготной программе «Ипотека с господдержкой», в рамках которой все россияне могут взять кредит под 8%. Первоначальный взнос по ней вырос с 20 до 30%, а кредитные лимиты в Москве и Петербурге снизились до показателей других регионов страны: с 12 до 6 миллионов рублей. Это уже серьезно повлияло на объемы выдачи ипотечных кредитов», – подчеркнул Максим Ельцов.

1 июля банки вовсе перестанут выдавать ипотеку с господдержкой. «По грубым подсчетам, это приведет к снижению объема сделок примерно на 25%. Это весомый показатель, но не катастрофа», – отметил глава Ассоциации риелторов.

Строители реагируют на подобные ужесточения так же, как и рядовые собственники квартир. «Девелоперы уже начали тормозить вывод новых строящихся объектов на рынок, чтобы не «затоваривать» предложение», – пояснил Максим Ельцов.

Таким образом, ждать снижения цен на новостройки также не стоит.

«Строители также берут кредиты с высокими ставками, покупают материалы и оборудование за границей, несмотря на невыгодный курс валют, кроме того, сфере явно не хватает рабочих рук. Я не думаю, что мы увидим снижение цен на новостройки, отдельные скидки и акции – да, рассрочку, чтобы основное бремя платежей легло на более поздний срок, – да. Но не больше», – сообщил он.

При этом на фоне ожидания очередного витка ужесточения льготных программ спрос на новостройки растет.

«По итогам первых четырех месяцев этого года покупательский спрос на петербургские новостройки в ипотеку вырос на 21,98% относительно аналогичного периода прошлого года. По итогам апреля этот показатель увеличился на 10,5%», – сообщила Мария Тарасова, генеральный директор и основатель Агентства недвижимости Марии Тарасовой.

Эксперты сходятся во мнении, что изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости коренным образом может только снижение ключевой ставки, которая на сегодня составляет 16%.

«Центробанк дал четкий прогноз, что даже в следующем году ключевая ставка будет ниже 12%», – рассказал Максим Ельцов.