Эксперты ГК «А101» назвали наиболее востребованные форматы коммерческой недвижимости в жилых районах: именно они позволяют инвесторам получать совокупную прибыль на уровне 18–20% годовых с учётом капитализации квадратного метра и арендного потока. Для сравнения: доходность от сдачи жилья в аренду в среднем составляет 4–6% годовых, а срок окупаемости квартиры может достигать 18–20 лет.

Ещё в 2010‑х годах наибольшим спросом пользовались универсальные лоты площадью 50–70 кв. м под классическую торговлю одеждой и непродовольственными товарами. Однако развитие сервисов доставки и электронной коммерции изменило приоритеты арендаторов. Сейчас фокус сместился на два ключевых формата: компактный ретейл и технологичные средние помещения.

Инвесторы всё чаще обращают внимание на небольшие помещения площадью 20–30 кв. м. Порог входа в такой формат – порядка 8,5 млн рублей. Эти объекты ориентированы на услуги и товары, которые сложно перевести в онлайн: кофейни, пекарни у дома, студии красоты, пункты выдачи заказов, мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, магазины развесных продуктов и специй, экспресс‑химчистки и узкоспециализированные цветочные лавки.

Прогнозируемый годовой доход от аренды таких помещений – от 835 тысяч рублей, расчётный срок окупаемости – 9–10 лет.

Второй востребованный сегмент – объекты площадью 80–160 кв. м. Стоимость лотов начинается от 16,7 млн рублей, арендный потенциал – от 2000 рублей за квадратный метр в месяц. Такие площади подходят для мини‑маркетов, аптек, семейных ресторанов, детских развивающих центров, стоматологических клиник, магазинов фермерских продуктов с дегустационной зоной, студий групповых тренировок, кулинарных цехов и демонстрационных залов товаров для дома.

Годовой арендный поток здесь может достигать 2 млн рублей, а срок окупаемости укладывается в 8,5 года.

Доход инвестора формируется за счёт двух факторов. Так, на примере проектов ГК «А101» в Ленобласти динамика роста цены квадратного метра от этапа котлована до ввода домов в эксплуатацию за два года составляет 42%. Так, при стартовой стоимости лота 175 480 рублей за кв. м к моменту сдачи цена начиналась от 250 тысяч рублей. Чистая доходность коммерческих форматов держится на уровне 10–12% годовых. Срок окупаемости – 8,5–10 лет, при этом капитал защищён за счёт ежегодной индексации арендных договоров на уровень инфляции.

На горизонте трёх лет (включая этап строительства и выход на стабильную аренду) совокупная отдача может достигать 18–20% годовых.

Для сравнения: офисные блоки требуют более высокого порога входа – от 20–25 млн рублей, дают арендную доходность 8–10% годовых, окупаются до 12 лет, а прирост цены в стройке составляет 25–35%.

По словам директора по продажам ГК «А101» в Санкт‑Петербурге и Ленобласти Марии Мартемьяновой, привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается: сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%, при этом депозит не защищает средства от инфляции. В отличие от вкладов, коммерческая недвижимость фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и приносит доход от аренды.

Чтобы защитить инвесторов от перенасыщения ниш и внутренней конкуренции, застройщик анализирует спрос и заранее привлекает надёжных сетевых операторов с помощью брокеридж‑службы и инженерной подготовки помещений.

Важную роль играет и концепция «15‑минутного города»: равномерное распределение точек притяжения (школ, садов, остановок, парков) через торговые галереи формирует ежедневные маршруты жителей мимо магазинов у дома – а значит, обеспечивает предсказуемый клиентский поток.

Для удобства инвесторов застройщик предлагает программы рассрочки, позволяющие зафиксировать стоимость квадратного метра на раннем этапе без отвлечения свободных средств. Например, в проекте «А101 Лаголово» действует схема «20/80»: первый взнос – 20%, оставшаяся сумма выплачивается перед вводом объекта весной 2027 года.

Ранее сообщалось, что в Петербурге почти 100 процентов сделок с новостройками регистрируют онлайн.