С 1 октября в России начинают действовать новые условия семейной ипотеки. Применяться они будут только к договорам, заключенным после этой даты. Петербург и Москва – в отдельной группе: лимиты здесь выше, но и ставки тоже. Об этом «Вечернему Санкт-Петербургу» рассказала брокер по недвижимости Екатерина Выдрина.

Изменения коснутся семей с одним, двумя или тремя детьми. Для них субсидирование сокращается, а ставка повышается. Для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей действуют специальные условия.

Семья с одним ребенком в этих регионах может претендовать на субсидированный кредит только под 12%. Это всё равно значительно ниже, чем в среднем по стране, где лимиты застыли в районе 19%.

Для всех семей установлены максимальные суммы субсидированной ипотеки. Для родителей единственного ребенка в Петербурге он равен 12 миллионам рублей. Семьи с двумя детьми могут претендовать на кредит под 10% с лимитом в 15 миллионов рублей. С тремя детьми можно взять до 18 миллионов под 8%, с четырьмя – столько же, но под 6%. Семьям с пятью и более детьми больше 18 миллионов не выдадут, но применяется минимальная ставка – 4%.

При этом для оформления семейной ипотеки принципиально важен возраст детей – хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет. Если семья отвечает всем условиям, ипотеку оформят, но теперь только на 15 лет.

Есть вопросы к Центробанку

По словам Екатерины Выдриной, пока никто не понимает, как именно будет работать новая система.

«С 1 октября условия меняются, но постановления Центробанка еще нет, – говорит эксперт. – Это значит, что пока всё, о чем сейчас говорят, – вилами по воде. Что в реальности будет происходить с 1 октября, мы узнаем только после 1 октября. Пока у нас есть постановление Минфина России. Но Центробанк еще не расписал условия, не объяснил, каким образом делать расчеты для клиентов».

Специалисты находятся в ситуации неопределенности, при этом спрос на квартиры в Петербурге сейчас очень высок.

По словам Выдриной, вопросом о покупке жилья в Петербурге сейчас озадачены многие семьи. При этом некоторые не слышали об изменении условий семейной ипотеки.

«Постоянно говорилось, что будут меняться ставки, – продолжает Выдрина. – Кто-то не видел, другие люди в это просто не верили. В итоге те, кто откладывал покупку на завтра, кто не придавал значения информации об изменении условий, кто думал, что ставки, наоборот, упадут и рынок рухнет, – все они ждали».

И дождались. Но эксперт тут же отмечает: есть семьи, которые по объективным причинам не смогли бы успеть приобрести жилье по старым ставкам. У одних не было средств на первый взнос, у других – времени всерьез заняться этим вопросом.

«Но, если говорить о тех, кто успевает взять кредит под старый процент, – это сумасшествие, – признается брокер. – Всё – бегом. За один-два дня мы пытаемся одобрить ипотеку, выбрать квартиру, выйти на сделку. А квартиры тают на глазах. Слава богу, в этот раз застройщики не поднимают цены. Я очень им за это благодарна».

Осознанный спрос

При этом покупатели, по словам Выдриной, стали намного осознаннее. Даже если семья не успевает вписаться в шестипроцентную ипотеку, люди реагируют спокойно.

«Есть ощущение, что они морально выросли, – объясняет эксперт. – Они понимают, что момент упущен, но одновременно осознают: это их зона ответственности. Клиенты знают, что могли бы успеть, например, была возможность раньше найти деньги на первый взнос. А теперь получилось так, как получилось. Но всё равно мы пытаемся сделать всё возможное. Люди быстро принимают решение. И настроение у них – хорошее».

«На самом деле, я всегда выступаю за то, чтобы выбирать квартиру с холодной головой, – подчеркивает брокер. – Ажиотаж никогда не ведет к правильным решениям. Сейчас, например, люди бегут покупать студии, которые им, по факту, не нужны, потому что основная цель семейной ипотеки – купить квартиру для семьи, а то и дом».

Люди всё равно будут решать квартирный вопрос

Если сравнивать ситуацию на рынке с сентябрем прошлого года, цены на квартиры выросли от 15 до 30%. И падать не планируют.

«Покупательская способность, конечно, снизилась, – говорит Выдрина. – Люди стали брать меньше ипотечных кредитов. Но они не перестали покупать жилье вообще. Те, кто хочет решить свой квартирный вопрос, будут его решать. Неважно, что будет с рынком, какими будут ставки. Совсем недавно они держались на уровне 22–23%, и люди брали кредиты, а потом их рефинансировали».

В новой ситуации Екатерина Выдрина видит не только минусы, но и ощутимые плюсы.

«Нам увеличили лимиты, – подчеркивает она. – Если раньше люди могли позволить себе только студию, потому что им не хватало 12 миллионов рублей на что-то более комфортное, сейчас они могут приобрести отличную семейную квартиру или дом».

Всё рассчитывается индивидуально

По данным исследования РИА Новости, среднемесячный платеж по ипотеке в Санкт-Петербурге к осени составил 155 тысяч рублей. Но Екатерина Выдрина объясняет: эта цифра в реальности практически ничего не значит.

«Всё нужно просчитывать индивидуально, – говорит она. – Итоговые платежи зависят от первоначального взноса, суммы кредита и условий по семейной ипотеке».

Пока нет подтвержденной информации от Центробанка, петербургские риелторы делают расчеты на основе логики и опыта. По словам Выдриной, и она, и ее коллеги полагают, что ипотеку семьи и дальше смогут брать на период до 30 лет, но субсидироваться будут только первые 15.

«Давайте посмотрим на примере семьи с одним ребенком до семи лет, – продолжает Выдрина. – Берем квартиру с минимальным первым взносом. Ранее мы могли потратить на нее 12 миллионов рублей, взятых под 6% на 30 лет. Ежемесячный платеж составил бы 72 тысячи рублей. По новым правилам, с двенадцатипроцентной ставкой каждый месяц придется выплачивать 123 тысячи рублей в первые 15 лет. Если за это время семья не успеет закрыть ипотеку, ставка будет пересмотрена. Правило – ключевая ставка ЦБ РФ плюс два процента. Сейчас ключевая ставка – 14%. Для семьи это значит, что остальное время они будут платить кредит под 16% годовых, а платеж вырастет до 265 тысяч рублей в месяц».

Проблему может решить крупный первый взнос. Если на руках у покупателей будет половина стоимости квартиры, платежи будут значительно меньше.

«В этой ситуации сохраняется ставка в 6%, – объясняет брокер. – Тогда при тех же условиях ежемесячный платеж составит 45 тысяч рублей. Но, если покупатели возьмут ипотеку после 1 октября и не успеют закрыть ее за 15 лет, далее им нужно будет платить 86 тысяч в месяц».

Застройщики должны помочь

Не стоит забывать и про субсидирование со стороны застройщика и банков-партнеров. Они также могут пойти навстречу покупателям, снизив ставки.

«При стандартной ипотеке под 6% раньше была возможность взять кредит на покупку квартиры и под 4% на весь срок, и под 3,5%, – рассказывает Выдрина. – Также были предложения взять квартиру в строящемся доме в ипотеку под 2,2 или 4% до получения ключей».

Специалисты ожидают, что уже к 10 октября появится информация от застройщиков о новых субсидированных ставках. Но всё снова упирается в Центробанк и его разъяснения.

«Застройщики точно будут предлагать программы для семей, которые не успели приобрести жилье по старым условиям, – подчеркивает брокер. – И здесь увеличенные лимиты будут плюсом. Люди, которые не спешили и не сходили с ума, смогут купить большую семейную квартиру и счастливо жить в ней».

Еще один вариант – приобрести дом. В этом случае ставка по ипотеке остается прежней – 6%.

«Единственное, здесь также меняются сроки субсидирования, – объясняет Выдрина. – Если при минимальном взносе на покупку дома мы берем 12 миллионов рублей, то первые 15 лет платим 72 тысячи рублей в месяц, далее – 134 тысячи».

В итоге семьям необходимо определиться – покупать квартиру с использованием повышенных лимитов, но с повышенными же ставками, или решиться на собственный дом с участком от аккредитованного застройщика.

Ранее «Петербургский дневник» сообщал, что Минфин озвучил, как изменятся условия для «Семейной ипотеки» с 1 октября.