Последствия «эффекта Долиной» разобрали на «Летней школе права». Семинар по актуальным вопросам нотариальной деятельности состоялся на днях в Петербурге. 250 нотариусов и их помощников стали участниками «Летней школы права» в этом году. Они представили 30 субъектов РФ – от Приморского края до Донецкой народной республики.

Квартиру вернуть покупателю, а певицу Ларису Долину, которая отдала полученные с продажи недвижимости деньги мошенникам, – выселить. Так 16 декабря 2025 года постановил Верховный суд России. И тем самым показал пример всем остальным судам, как поступать с подобными делами – когда квартиры продавались под влиянием мошенников. Впрочем, о полной гарантии безопасности при покупке вторичного жилья эксперты говорить пока не готовы.

КАМЕРНАЯ СДЕЛКА

Недавняя история с массовыми отменами в судах сделок по покупке квартир, проданных под влиянием мошенников, для нотариусов обернулась дополнительной работой. И это объяснимо.

«Люди стали понимать, что если они придут к нотариусу, то сделка будет прозрачна и безопасна для них. Сделка с квартирой Ларисы Долиной заключалась в простой письменной форме, никто не проверял волеизъявление сторон, никто не объяснял основные условия совершения этой сделки. А сделать это может только нотариус», – рассказала президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова.

Сама работа со сделками у нотариусов также изменилась. Все больше людей просят фиксировать весь процесс на камеру, чтобы у суда (если спор все‑таки случится) была возможность увидеть собственными глазами, находился ли кто-то в состоянии заблуждения.

«На днях я был участником сделки, которую проводил нотариус. Я совершил для себя невероятное открытие. Во-первых, это безукоризненно подготовленные документы. А во‑вторых, совершенно деликатно и виртуозно проведенное собеседование по сделке с постановкой всех вопросов», – оценил работу коллег президент Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Вячеслав Тенишев.

Да, дойти до суда могут и те сделки, которые были совершены под контролем нотариуса. Но в таком случае нотариус тоже отправится в суд, будет отстаивать свое имя, подпись и честь. И это, безусловно, станет мощной дополнительной защитой в суде.

ПРАКТИЧНЫЕ РЕШЕНИЯ

Подход к спорам за недвижимость, проданную под влиянием мошенников, Верховный суд закрепил в обзоре судебной практики, опубликованном в июле 2026 года. Теперь одного заявления о заблуждении продавца для расторжения сделки будет недостаточно: ключевым фактором станет добросовестность покупателя. Да, возможность признать сделку недействительной на таком основании, согласно обзору судебной практики, остается – но только в том случае, если покупатель мог догадаться, что что‑то происходит не так.

Например, таким было дело о продаже квартиры по заниженной цене, где покупателем выступал профессиональный риелтор, который не мог не знать о рисках. Но даже в этом случае суд аннулировал сделку и постановил вернуть продавцу жилье, а покупателю – деньги.

Защиту интересов добросовестного покупателя председатель комитета по законодательству петербургского парламента Всеволод Беликов считает правильной.

«Одно дело, когда человек по суду признан невменяемым или ограниченно дееспособным. И совсем другое, когда он ссылается на некое непонимание в моменте. Но продажа квартиры – порыв не сиюминутный: решил и продал. Поэтому если человек все время находится в таком состоянии, то его нужно отправлять на лечение. А если он совершит какое‑нибудь противоправное деяние и опять скажет, что заблуждался? А что делать человеку, который копил деньги, недоедал, кровь сдавал, работал и ночами не спал? С долгами и без квартиры оставаться?» – сказал депутат.

СТОРОННЯЯ ПОМОЩЬ

Судебная практика по сделкам с вторичной недвижимостью уже сложилась, но в Государственной думе РФ пока не отказываются от дополнительных гарантий тем, кто решает для себя квартирный вопрос. Среди предложений – период охлаждения, эскроу-счета, страхование сделки и обязательное нотариальное заверение.

Пока законы о гарантиях не приняли, клинический психолог и одна из участников «Летней школы права» Маргарита Изотова рекомендует покупателям говорить с продавцом не только на темы, связанные со сделкой. Можно спросить у хозяина даже не о самой недвижимости, а, например, о том, как часто он поливает цветы или когда солнце заглядывает в окна. Главный же совет – обязательно с кем‑нибудь делиться всем, что происходит. И это рекомендация и продавцу, и покупателю.

«Даже если человек на 100 процентов уверен, что он прав, то пусть он в своем окружении выберет кого‑то и расскажет ему об этом. А если такого человека нет, то можно обратиться к психологу или – на крайний случай – даже к искусственному интеллекту», – добавила Маргарита Изотова.

Взгляд на сделку со стороны также будет полезен для разоблачения мошенников. По словам эксперта, зачастую стороннему наблюдателю – банковскому работнику, агенту недвижимости или нотариусу – легче распознать человека, который находится под влиянием мошенников. А все потому, что они, в отличие от покупателя, эмоционально не вовлечены в процесс приобретения – возможно, самого крупного в своей жизни.

ЮБИЛЕЙНАЯ ВСТРЕЧА

Добавим, что в этом году «Летняя школа права» состоялась в Петербурге в десятый раз.

«Проект из года в год дает ответы на вопросы нотариусов со всей России. За все время проведения «Летняя школа» стала авторитетной научно-практической площадкой, где наши коллеги могут обсудить профессиональные темы», – отметила президент Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко.

В этом году занятия «Летней школы права» оказались посвящены петербургским тайнам нотариата.

«Тема выбрана неспроста. Тайн действительно много, и мы верим, что вы разгадаете их. Если будет сложно, вы всегда можете обратиться к нам – мы вам обязательно поможем», – сказал, выступая перед участниками «Летней школы права», начальник Главного управления Минюста России по Санкт-Петербургу и Ленобласти Евгений Орловский.

Елена Ульянова, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

«Современный нотариат использует в работе множество цифровых сервисов, но главным в профессии остаются живое общение и доверие граждан. Человек приходит к нам и действительно нам верит. Он знает, что ему помогут».

Александра Игнатенко, президент Федеральной нотариальной палаты:

«Конечно, нотариат способен сыграть важную роль при возникновении каких‑либо спорных вопросов. Ведь в компетенцию и обязанности нотариуса входит проверка фактов, которые в дальнейшем могут стать основанием для обжалования договора в суде. Обращение к нотариусу – это как раз способ подтвердить свою добросовестность при оспаривании сделки».

Мария Сазонова, почетный президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

«Надо со всей ответственностью подходить к подготовке будущего нотариуса, чтобы он был высокопрофессиональным. Восточная мудрость гласит: «Сотвори ученика, у которого мог бы учиться». Вот такой подход должен быть. И это должен быть человек не только профессиональный, но и ответственный».

Михаил Шварц, заведующий кафедрой гражданского процесса юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета:

«Я абсолютно согласен: реституция должна быть двусторонней. Нельзя квартиру вернуть продавцу, а покупателю сказать: «Идите в следствие и взыскивайте с бандитов деньги, которые вы заплатили». При этом Верховный суд заявил, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не имеет юридического значения. Это, на мой взгляд, неверно».

Евгений Орловский, начальник Главного управления Минюста России по Санкт-Петербургу и Ленобласти:

«Нотариат – это, безусловно, очень важная часть правовой системы нашей страны. И не только в силу специфики своей работы, но и по той причине, что развитие и вся деятельность нотариата означают стремление к высокому уровню правовой культуры. И здесь от нас с вами зависит очень многое. Лично я выделил для себя одну тему на семинаре, мне понравилось, как она называется: «Никому верить нельзя – мне можно». Это о нашей с вами работе. И если мы внедряем такую философию и люди на нас полагаются, то это значит, что мы с вами должны быть максимально компетентны, убедительны, высоконравственны в своих решениях по отношению к нашим согражданам».

Денис Лактионов, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ:

«Прийти в суд и сказать: «Я не понимала, что происходит, и действовала под влиянием мошенников или в состоянии заблуждения» – с недавних пор этого будет недостаточно. Теперь важно обосновать свои доводы тем, что недобросовестно действовала сторона приобретателя, то есть покупатель недвижимости».