Нейросеть Алиса AI проанализировала медианную стоимость «квадрата» в новостройках и готовом жилье на основе данных тематического поиска Яндекса по квартирам в городах-миллионниках.

Как отмечают специалисты, к концу зимы ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками составил 30,4%, увеличившись на 2,5 п. п. по сравнению с январем, когда показатель был на уровне 27,9%.

В феврале стоимость квадратного метра во «вторичке» снизилась за месяц на 1,6% до 157 000 рублей, тогда как на первичном рынке показатель практически не изменился, увеличившись на 0,3% – до 205 000 рублей.

В Петербурге ценовой разрыв между сегментами в феврале сократился на 1,2 п. п. по сравнению с январем и составил 32,9%. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляет 331 000 рублей, на вторичном рынке – 249 000 рублей.

Сокращение разрыва произошло на фоне снижения цен в обоих сегментах, однако в новостройках коррекция оказалась более заметной: −1,9% за месяц против −1% на вторичном рынке.

Наиболее заметен рост ценового разрыва в феврале в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Воронеже. В Казани он увеличился на 8,2 п. п., до 28,6%: здесь стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4%, а в новостройках – выросла на 2,6%.

Отдельно стоит отметить Ростов-на-Дону, где ценовой разрыв увеличился на 8,3 п. п. – с 30,9% до 39,2%. Здесь динамика формировалась, прежде всего, за счет заметного роста цен в новостройках (+5,9%) при незначительном снижении стоимости квадратного метра на вторичном рынке (−0,4%).

Согласно выводам нейросети Алиса AI, вторичный рынок реагирует на сдержанный спрос быстрее: продавцы чаще готовы корректировать цену, чтобы ускорить сделку. Первичный рынок обычно инертнее: застройщики реже снижают номинальную цену напрямую и чаще удерживают ее за счет рассрочек, скидок на отдельные лоты и других точечных инструментов. Поэтому в феврале во многих городах номинальная цена новостроек выглядела устойчивее, а ценовой разрыв расширялся не потому, что «первичка» резко дорожала, а потому что «вторичка» быстрее подстраивалась под рыночные условия.