Что делать, если ваш будущий объект – красивое историческое здание? В таких проектах отправной точкой всегда становится градостроительный аудит земельного участка: он выявляет статус объекта культурного наследия (ОКН), предмет охраны и реальные ограничения. Ниже разберем риски и возможности при покупке исторического здания: «особняк с историей» звучит красиво и одновременно рискованно.

Статус ОКН: ограничения, о которых важно знать

За красивой лепниной может скрываться статус объекта культурного наследия со всеми вытекающими ограничениями. Любая перепланировка превращается в квест: нельзя сделать пристройку, переделать окно в дверь, а если интерьеры под охраной – нельзя снести перегородку или перенести санузел.

За подобные нарушения возможны не только штрафы, но и уголовная ответственность вплоть до изъятия объекта через суд за ненадлежащее содержание. За техническим состоянием таких объектов регулярно следят органы охраны памятников. Чтобы уверенно работать с подобными объектами, сначала нужно понять, что именно считается памятником истории и культуры.

Что считается объектом культурного наследия?

Не все исторические здания являются объектами культурного наследия. К данной категории зданий относятся памятники архитектуры или свидетели исторических событий. Такие объекты обязательно должны быть внесены в реестр объектов культурного наследия.

От аудита к редевелопменту

К экспертам компании «НЭП» обратился собственник здания (являющимся ОКН) с планами на его реконструкцию. По итогам обследования и градостроительного аудита земельного участка было установлено, что предмет охраны «щадящий», что позволяет реализовать почти все замыслы заказчика.

По результатам научно-проектных работ заказчик получил полностью согласованный комплект документов, который позволил внести необходимые изменения в здание и адаптировать его под современные нужды.

С чего начать проверку – рекомендации экспертов:

- Проверьте реестр ОКН. Находится ли объект в реестре? Если да – изучите предмет охраны.

- Оцените строгость предмета охраны. Он может быть строгим (нельзя даже отделку поменять и убрать исторический камин) или «лайтовым» (под защитой только фасад, внутри допустимы перепланировки).

- Сопоставьте планы с ограничениями. Предмет охраны исторического объекта станет весомым аргументом при принятии решения о покупке.

Историческое здание может стать как источником серьезных рисков, так и устойчивой долгосрочной инвестицией – всё зависит от качества предварительной проверки. Градостроительный аудит и анализ предмета охраны позволяют заранее понять, какие решения допустимы, а какие приведут к потерям времени и средств. Если ограничения учтены на старте, а проект выстроен в рамках действующих регламентов, объект культурного наследия перестает быть «проблемным активом» и превращается в редкий и ценный формат недвижимости. В таких случаях вложения в историческое здание работают не только на сохранение архитектуры, но и на стабильную капитализацию объекта в будущем.

ООО «НЭП», ОГРН 1147746918252, юр. адрес: 115054, Москва, 5-Й Монетчиковский пер., д. 5, стр. 2, помещ. I. Реклама, erid: F7NfYUJCUneTUTAhWWBw