Почему проблемное имущество безопасно покупать только на аукционных торгах; как автографы известных писателей, музыкантов и художников оказываются на площадке Российского аукционного дома (РАД) и как Петербург стал «островом инвестиционной стабильности» – об этом в интервью с исполнительным директором РАД Константином  Раевым.

– Константин Владимирович, расскажите, какие объекты можно сегодня продавать или приобретать на площадке Российского аукционного дома?

– Купить на площадке РАД Lot-online можно все, и это не будет преувеличением. Однако надо понимать, какую цель вы перед собой ставите. Если вы хотите купить, к примеру, организационную технику – устройства для работы офиса, то вам лучше все-таки воспользоваться обычным маркетплейсом.

Специализация РАД – аукционы. Поэтому на площадке продается имущество, которое нельзя приобрести иначе как на аукционах. Это государственное имущество, частное имущество банков и корпораций, проблемные активы (долговые обязательства и заложенное имущество), активы в банкротстве. В рамках любого из этих направлений на торги может быть выставлено все что угодно: акции компаний, недвижимость (от квартир до мегамоллов), земельные участки под дачное строительство или под сельхозугодья, автомобили, картины, букинистические издания и многое другое. Но абсолютное большинство активов на нашей площадке – недвижимость. Это имущество нельзя встретить на торговых интернет-площадках. При этом рынок публичных аукционных продаж огромен, и на нем вращается то же имущество, что и на частном рынке. Только продавцом его будут выступать государство или крупные компании. Цены на активы от таких собственников зачастую более выгодные, чем на активы, которые продает частник – физическое лицо. Потому что они выставляются массово, по цене, актуальной в сегодняшней конъюнктуре, и учитывают реальное состояние активов, а не мечты, которыми питается частный собственник в отношении своего имущества.

Вы можете купить автомобиль или квартиру, скажем, в процедуре банкротства должника. Вы можете получить актив без обременений и, возможно, по цене ниже, чем на рынке. Но для этого вам нужно поучаствовать в торгах, столкнуться с другими претендентами на данный актив. И вы должны быть готовы к тому, что торги может выиграть ваш конкурент. Правильно будет сказать, что абсолютное большинство наших покупателей – это предприниматели, те, кто покупает активы для бизнеса – дальнейших инвестиций и дальнейшего использования или для перепродажи. Если вы предприниматель, который скупает помещения, чтобы делать бизнес на сдаче их в аренду, то вам на нашу электронную торговую площадку. У нас есть предложения, которых вы никогда не увидите на рынке прямых сделок. То же самое по всем другим видам имущества. Эксклюзивность и цена – вот что привлекает покупателей на аукционные торги.

– Помимо продажи, какие еще есть направления работы у площадки?

– Площадка обеспечивает проведение электронных процедур для государственных и корпоративных закупок. Работа с государственным заказом – совершенно отдельное и важное направление нашей деятельности. С помощью нашей торговой площадки государство и другие крупные заказчики находят поставщиков и подрядчиков и заключают контракты на поставку товаров учреждениям, школам, больницам, университетам, распределяют контракты на строительство и содержание дорог, на поставку оборудования и многое другое.

– Какое именно арестованное имущество РАД продает?

– Арестованное имущество реализуется на площадке РАД наряду с другими проблемными активами – имуществом, продающимся по процедуре банкротства, конфискованными активами, долговыми обязательствами. Еще к этому направлению можно отнести продажу заложенного имущества. У каждого из этих направлений своя специфика. Но их объединяет то, что активы могут продаваться с дисконтом, в том числе по причине наличия обременений. Если речь идет о жилой недвижимости, обременением могут быть незаконные жильцы или долги по коммунальным платежам. Эти обременения учитываются при определении стоимости жилья (отсюда возникает дисконт) и могут быть оспорены собственником в судебном порядке уже после покупки объекта. В зависимости от обременений дисконт может достигать 90%. В рамках реализации проблемного имущества могут продаваться любые активы – жилая, коммерческая, производственно-складская недвижимость, движимое имущество, автомобили.

Есть безусловный плюс в приобретении такого имущества на торгах. Здесь вы никогда не окажетесь обмануты. На рынке прямых продаж есть вероятность столкнуться с мошенниками и оказаться обладателем, предположим, заложенной по кредиту недвижимости. В этом случае к вам придет кредитор со своими требованиями. В случае если вы покупаете недвижимость на аукционе, банк-кредитор всегда является одной из сторон в сделке, и деньги, которые вы заплатите на торгах, уйдут в уплату ипотечных долгов, которые «висели» на этой недвижимости. В итоге вы получите чистую недвижимость, безо всяких обременений. То есть вывод такой: проблемное имущество безопасно покупать только на аукционных торгах. Тогда вы гарантированно будете иметь доступ ко всей информации о ней и будете застрахованы от неожиданностей. В отношении арестованного имущества ситуация аналогичная. Это не частный рынок. Активы поступают на продажу от территориальных управлений Росимущества и специализированных организаций – все прозрачно, никаких рисков и подводных камней.

По объему продажи проблемного имущества РАД является крупнейшей площадкой в России. Если брать только арестованное, то по числу объявленных на площадке торгов – 12,5 тысячи лотов – мы на втором месте. А по обороту – около 40 миллиардов рублей – входим в тройку лидеров.

– В релизах часто фигурирует информация о продаже аутентичных вещей. Например, книги с автографом Александра Пушкина. Как такие объекты оказываются на площадке РАД?

– Два раза в год мы проводим аукционы «Предметы искусства, редкие книги, автографы». В РАДе этой работой занимается отдельный департамент. Поиск уникальных лотов для аукциона, пожалуй, самая сложная наша задача. В отличие от всех других направлений продаж, покупателей, желающих приобрести такие редкости, всегда больше, чем предложений на рынке. Здесь нашим конкурентным преимуществом является филиальная сеть по всей России: мы ищем предметы не только  в Москве  и Санкт-Петербурге. Например, мы продавали редкое прижизненное издание Гоголя из библиотеки Тургенева. Эта книга приехала к нам из Екатеринбурга, из собрания известного советского писателя.

Конечно, для антикварного аукциона основным источником лотов являются крупные частные коллекции, а также профессионалы рынка искусства (дилеры, галеристы). Однако довольно регулярно случается и так, что вещи нам предлагают простые люди, которые и не подозревали об их ценности.
Например, в РАДе был случай, когда посетитель принес найденную при разборе домашних завалов книжку, которая оказалась экземпляром первой русской Библии, изданной Иваном Федоровым в 1581 году. Лот этот обладал музейной ценностью, изданий русского первопечатника в мире остались единицы. И после жарких торгов Острожская Библия была продана более чем за миллион рублей! 

Большой интерес публики, как правило, вызывают не только редкие издания и предметы искусства, но и автографы и личные вещи знаменитостей. Каких только автографов не было на наших торгах! Достоевский, Чайковский, Гагарин, Маяковский, Шаляпин, Цой… Это далеко не полный список. Удивительным образом к нам на торги уже второй раз попадают пуанты Майи Плисецкой с ее автографом.

– Какие объекты чаще всего выставляются на торги в Петербурге?

– Петербург – родина Российского аукционного дома. Здесь находится его центральный офис, и здесь идут самые массовые продажи. В этом году, по данным на 15 ноября, РАД реализовал в Петербурге и Ленинградской области 1398 лотов. Для сравнения в 2022 году за тот же период было реализовано 847 лотов. То есть рост числа сделок к прошлому году составил более 60%.

Два основных петербургских проекта РАД – продажа нежилых помещений и аварийных зданий. Помещения приобретаются в основном предпринимателями – представителями малого бизнеса, для размещения небольших офисов, кафе, салонов красоты, под пункты выдачи заказов. Их преимущество – локация в районах старой застройки, в историческом центре Санкт-Петербурга. Есть покупатели, которые берут их для сдачи в аренду – это реальная альтернатива заработку на аренде жилья. Только коммерческие помещения требуют гораздо меньших инвестиций, чем жилье, и окупаются гораздо быстрее. За неполные 11 месяцев мы продали 623 подобных лота на сумму 2,91 миллиарда рублей. Такие помещения пользуются большим спросом, а торги всегда идут с превышением стартовой цены, зачастую в 2-3 раза.

– Какие есть нюансы при продаже исторических зданий? Насколько охотно их приобретают на торгах?

– Во всех случаях реализация проектов в историческом центре города связана с восстановлением зданий. Даже если здание не является объектом культурного наследия, но расположено в границах зон охраны объектов культурного наследия, а это весь исторический центр города, оно будет реконструировано с сохранением первоначального облика. Сегодня такие объекты пользуются спросом, торги по ним идут регулярно.

Мы считаем своей безусловной заслугой умение находить на эти объекты инвесторов. Опосредованно это делает нас участниками восстановления исторической застройки Санкт-Петербурга. Бизнес реконструирует аварийные здания под офисы, апартаменты и гостиницы. Самый яркий пример – продажа под реконструкцию бывшего дома А. Н. Якунчиковой на углу Исаакиевской площади и переулка Антоненко, 2. Сейчас в реконструированном здании располагается гостиница класса Deluxе. Инвестор заплатил за лот 2,3 миллиарда рублей. Еще один пример – комплекс из трех исторических зданий на набережной реки Мойки, дом 26, реконструированный под отель. Комплекс расположен в золотом треугольнике Санкт-Петербурга, рядом с Дворцовой площадью, в 300 метрах от Невского проспекта. Цена его продажи – 461,6 миллиона рублей. И таких примеров уже десятки.

В этом году состоялась продажа в рамках сотрудничества с ПАО «Россети» офисного здания, 4,9 тысячи квадратных метров, на Вознесенском проспекте, 26. Цена продажи – 348,6 миллиона рублей. А на декабрь объявлены торги по поручению «Почты России»: неиспользующееся пятиэтажное здание на проспекте Римского-Корсакова, дом 69, литера А, выставленное за 252 миллиона рублей, и комплекс бывших конюшен почтового ведомства на Матисовом острове (Матисов переулок, д. 4, лит. А), выставленный по цене 508,6 миллиона рублей. Оба объекта предполагают реконструкцию.

Исторические здания сейчас очень охотно покупаются инвесторами. Город сумел наладить процедуры согласования этих проектов, и процесс пошел. В исторической части города нет свободных локаций. Для инвесторов реконструкция таких зданий – единственная возможность сделать проект в центре города. Локации идеальны для размещения объектов туристической инфраструктуры, гостиниц, апартаментов или клубных жилых домов. Также компании охотно располагают в центре города свои офисы. Такая локация – это всегда престиж и возможность получить бонусы от премиального расположения. Недвижимость здесь всегда пользуется спросом как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей, а её стоимость неуклонно растёт.

– Я, как гражданин, хочу что-либо продать через вашу площадку. Что мне для этого нужно сделать?

– Если частный собственник хочет продать свой актив быстро и эффективно, он может обратиться в Департамент продаж РАД. Наши специалисты обеспечивают полный сервис, с рекламой, продвижением, сопровождением сделки «под ключ» на всех этапах – до момента передачи ключей новому владельцу. В отношении частных собственников возможен любой формат проведения сделки – аукцион или прямая продажа. Этот вопрос также будет решаться вами во взаимодействии с менеджером РАД. В любом случае ваш объект увидят сотни тысяч покупателей, которые совершают сделки через нашу площадку.

– Есть ли предварительная цифра – общая сумма сделок за 2023 год?

– В этом году мы отмечаем знаменательное событие – общая сумма заключенных на площадке РАД сделок перевалила за 1 триллион рублей. А точнее, 1,2 триллиона рублей. Это за все годы работы РАД, с 2009 года. Если брать 2023 год, то сумма сделок по всему РАДу на конец ноября приближается к 285,5 миллиарда рублей. Здесь не только сделки с недвижимостью, но и продажа долговых обязательств, квот на вылов морских биоресурсов на Дальнем Востоке. РАД работает по всей России и ведет множество федеральных и региональных продаж.

В Петербурге общая сумма сделок приближается к 9 миллиардам рублей. Это преимущественно сделки с недвижимостью. Важно отметить, что Санкт-Петербург из года в год сохраняет положительную динамику торгов, демонстрируя устойчивость в условиях любой конъюнктуры. Например, в прошлом году, Санкт-Петербург – единственный из всех российских регионов, включая Москву, продемонстрировал 30-процентный рост объема продаж (сумма заключенных сделок), в то время как по всей стране мы наблюдали спад и метания инвесторов. В этом году заданный тренд продолжается, мы можем с уверенностью назвать наш город островом инвестиционной стабильности.