За год петербургские новостройки подорожали на 7,8 процента, а жилье на вторичном рынке Северной столицы наоборот – снизилось в цене, пусть и всего на 2,12 процента. Эксперты, опрошенные «Петербургским дневником», полагают, что такая тенденция будет прослеживаться и дальше, однако отдельные предложения в обоих сегментах могут стать исключением.

Возможен отрицательный рост

По данным агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП», на данный момент средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга составляет 239,1 тысячи рублей. Это на 17,3 тысячи рублей больше, чем в конце февраля 2022 года.

Сейчас в Петербурге продается 41,8 тысячи строящихся квартир. Самый доступный по цене лот выставлен в Шушарах за 2,87 миллиона рублей. Это студия, площадью 19 квадратный метров, в доме, который будет сдан в 2026 году. Самая дорогая квартира первичного рынка оценивается в 249,8 миллиона рублей, за эти деньги можно купить 208 «квадратов» в доме в Петроградском районе, который будет сдан в середине этого года.

Рост цен на новостройки провоцировали субсидированная ипотека, благодаря которой девелоперы могли продавать квартиры по низким процентным ставкам – до 5 процентов, и, как следствие, покупательский интерес. Впрочем, не все так просто.

«В прошлом году спрос на квартиры был неравномерным. В марте мы наблюдали всплеск, так как многие россияне опасались значительного ухудшения условий по ипотечным кредитам. Позже уровень спроса упал ниже показателей 2021 года, несмотря на снижение ключевой ставки, льготные ипотечные программы и многочисленные акции застройщиков и банков. Этот год начался с изменения условий по льготной ипотеке и отмены околонулевых ставок, так что спрос был значительно ниже аналогичного периода 2022 года. С учетом того, что платёжеспособность населения снижается, я не вижу предпосылок для значительного роста уровня спроса на жилье в этом году. С другой стороны, я бы не стала прогнозировать обвал рынка или резкое падение спроса. Всё-таки прошлый год показал, что наша экономика достаточно устойчива», – сообщила Мария Тарасова, генеральный директор агентства недвижимости собственного имени.

Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости своего имени, полагает, что цены на новые квадратные метры будут расти, однако не во всех проектах одинаково активно.

«На первичном рынке наибольший рост цен будет сосредоточен в проектах неквартальной застройки с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Также возможен отрицательный рост на квартиры в больших проектах, где плотность населения очень высокая. Плюс к тому «однушки» при общих равных будут дорожать быстрее «двушек», так как на первые спрос всегда выше. В целом я бы описала ситуацию так: у первичного рынка – минимальная динамика на рост, а у вторичного – на спад», – сообщила она.

Нужна поддержка

Плавно дешеветь вторичная недвижимость начала еще в прошлом году. «Тенденция на снижение стоимости вторичной недвижимости началась после того, как Центробанк поднял в ключевую ставку до исторического максимума в 20 процентов. Если интерес к новостройкам не падал благодаря льготным программам, то на вторичном рынке таковых не было, поэтому спрос пошёл вниз, а за ним и цены. Впрочем, значительного удешевления мы не увидели», – рассказал основатель профессионального сообщества «Зона риелторов» Алексей Щербатых.

По данным агентства «ТЛ-Недвижимость», по состоянию на март 2023 года средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте достигла 207,9 тысячи рублей, это на 4480 рублей дешевле, чем годом ранее.

«Бюджет покупки однокомнатной квартиры сейчас находится в районе пяти миллионов рублей. Если речь идет о «двушках», то средняя цена поднимается до десяти миллионов», – пояснил руководитель «ТЛ-Недвижимость» Алексей Лякин.

Впрочем, подчеркнул эксперт, на вторичном рынке были и есть востребованные объекты, цена на которые фактически не изменилась.

«Интерес клиентов сейчас больше сосредоточен на современных жилых комплексах, а не на домах 60-70-х годов постройки. Кроме того, низкий спрос мы фиксируем на квартиры, требующие серьёзного ремонта. Например, мы недавно продавали две квартиры на намывных территориях: одна с ремонтом в состоянии «заезжай и живи», а вторую семь лет до этого убивали арендаторы. Первая ушла быстро, с 17-го показа, а вторую удалось продать только после 73-й демонстрации. По объекту было много звонков из-за низкой цены, но покупать никто не хотел. Аналогичная ситуация по другому объекту, который был с небольшими недоделками по ремонту – не хватало плинтусов», – пояснил Алексей Лякин.

Самая дешевая на сегодняшний момент квартира на вторичном рынке Петербурга стоит 1,8 миллиона рублей, это девятиметровая студия на первом этаже панельной пятиэтажки 1960 года в Кировском районе. Самым дорогим лотом стал пентхаус, площадью более 960 «квадратов», в новом доме на Петровском острове. Его можно купить за миллиард рублей.

Генеральный директор «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев уверен, что будущее обоих сегментов недвижимости зависит от состояния вторичного рынка.

«Вторичному рынку нужна поддержка, которой нет, поэтому покупатели идут за новостройками, разгоняя цены. На вторичном рынке зависло много ликвидных объектов, которые из-за разницы в ипотечных ставках не могут соперничать со строящимся жильем. Однако большинству людей, прежде чем купить новостройку, необходимо продать имеющуюся вторичную недвижимость, а сделать это сложно, потому что покупателей мало из-за высоких ставок. Таким образом, без низких ставок на вторичном рынке мы не увидим корректировки на первичном», – сказал он.