Игроки рынка недвижимости Санкт-Петербурга говорят о планомерном росте количества квартир, которые можно купить через переуступку. Процесс очень рискованный со множеством подводных камней, однако многие готовы рискнуть ради возможности купить недвижимость по цене на 15-30 процентов ниже рыночной. «Петербургский дневник» выяснил, как провести эту сделку грамотно и остаться с квартирой, а не с носом.

Штучное предложение

Покупка жилья через переуступку подразумевает выкуп строящихся или только что введенных в эксплуатацию квадратных метров у физического лица, а не у компании, которая реализует этот проект. Поскольку в данной ситуации рядовым владельцам жилья приходится конкурировать с застройщиком, который предлагает гораздо больший выбор квартир, люди готовы сделать внушительную скидку от 15 процентов до 30 процентов.

До великих потрясений, то есть до 2020 года и до пересмотра законодательства о долевом строительстве, на переуступках зарабатывали, ну или пытались это делать, начинающие инвесторы. Люди покупали квартиры на этапе котлована, а после сдачи дома в эксплуатацию продавали их. В таких условиях цена на квадратные метры возрастала по естественным причинам, то есть прямо пропорционально готовности дома, поэтому такие продавцы зарабатывали, даже предоставляя покупателям хорошие скидки. Сегодня такая схема уже не актуальна, во-первых, потому что разница в цене на котлован и готовое жильем снизилась, во-вторых, появилась семейная ипотека, IT-ипотека и другие льготы, действующие только на квартиры от стройкомпаний.

Несмотря на все вышеперечисленное, игроки рынка с прошлого года фиксируют увеличение количества квартир, продаваемых через переуступку. Согласно исследованиям Агентства недвижимости Ольги Эбель, на данный момент в Санкт-Петербурге через переуступку продается 4,9 тысячи квартир, что на 62 лота, или на 1,3 процента больше, чем в июне прошлого года. Для этого сегмента прибавка существенная. По данным центра новостроек федеральной компании «Этажи», сейчас около 10 процентов от всего объёма предложения на первичном рынке жилья в Петербурге продают физические лица, а не компании.

«Рост квартир, продающихся через переуступку, мы наблюдаем примерно с сентября 2022 года. Причин тому несколько. Во-первых, их сложнее продать – на такие объекты не действует, например, субсидированная ипотека, которую предлагают многие застройщики, да и не все владельцы готовы делать хорошие скидки. Во-вторых, на рынок вышли те, кто покупал строящиеся объекты в инвестиционных целях много лет назад: люди не верят в то, что жилье будет дальше дорожать, поэтому хотят продать квартиры и зафиксировать прибыль. В-третьих, в целом затоваривание рынка недвижимости», – рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» и президент Санкт-Петербургской национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

При этом руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Филимонов отметил, что купить жилье со скидкой по-прежнему очень сложно. «Несмотря на то, что инвесторы продолжают активно выставлять свои объекты на продажу, какого-то стремительного роста в этом сегменте нет, поскольку и спрос на такие квартиры тоже растёт», – сказал он.

Все сложно

Купить квартиру через переуступку в разы сложнее, чем квадратные метры непосредственно от застройщика, потому что в такой сделке очень много юридических тонкостей.

«Если продавец при продаже через переуступку получит какую-то прибыль, то всё более-менее хорошо. Если нет, то надо серьезно разобраться, почему человек продает квартиру ниже рыночной стоимости. Мы обычно проверяем и квартиру, и собственника примерно по 15 пунктам. Дееспособность, финансовая ситуация и так далее», – рассказал генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев.

Эксперт отметил, что если у собственника есть потенциальные риски банкротства или возможное участие в суде – сделку лучше отменить. «Если юридическое лицо продавца попадёт в суд – есть вероятность, что квартира уйдёт в счёт погашения задолженности компании. Проверяете это перед сделкой. Я больше скажу, если в течение ближайших трёх лет после сделки продавец подаст на банкротство – сделку признают недействительной и квартиру у покупателя заберут», – сказал он.

Алексей Бондарев добавил, что также сделку могут признать недействительной, если продавец окажется недееспособным. «Переуступки лучше брать через нотариуса, в этом случае нотариус проверяет дееспособность и заверяет сделку. Либо запросите справки из психоневрологического диспансера», – рассказал он.

Дмитрий Щегельский отметил, что дополнительные риски возникают, если покупать квартиру с непогашенной ипотекой.

«Человеку не дадут продать квартиру до тех пор, пока он не погасит долг перед банком. Выйти из этой ситуации можно тремя путями. Если покупатель также намерен взять ипотеку, то лучше сделать это в том же банке, что и продавец. Тогда банк сам оформит все документы правильно, причем кредит вам дадут под актуальные на момент покупки проценты. Если покупатель готов заплатить за квартиру полную стоимость, то можно заключить сначала предварительный договор о передаче суммы долга продавцу, а затем, когда банк даст согласие на продажу, основной контракт на переуступку. Либо можно сразу заключить договор на покупку квартиры с обременением, в котором надо четко прописать, как, кем и когда будут вноситься деньги на счет банка», – пояснил он.

Шаг за шагом

Эксперты в один голос призывают всех, кто хочет купить квартиру через переуступку, обратиться к профессиональному риелтору.

«Даже если риелтор есть у продающей стороны, то покупателю все равно лучше найти того, кто будет представлять его интересы. Надо помнить, что риелтор всегда работает в первую очередь на благо своего клиента, а не на противоположную сторону», – подчеркнул Дмитрий Щегельский.

Тем не менее, даже оплатив услуги риелтора, не стоит отстраняться от процесса переуступки, надо контролировать сделку хотя бы на основных этапах:

1. Закажите выписку из ЕГРН, по которой станет понятно, если ли у продавца права на интересующую вас недвижимость.

2. Убедитесь в том, что владелец жилья не является банкротом. Можно поискать его ФИО на сайте Bankrot.fedresurs.ru. Кроме того, на сайтах судов по фамилии продавца можно понять, является ли он участником какого-либо процесса. Какой-то конкретики в Интернете, конечно, нет, однако вы сможете задать интересующие вопросы самому продавцу, а услышав ответы, сделать выводы, стоит ли сотрудничать с ним дальше.

3. Убедитесь в том, что продавец является дееспособным человеком, который может принимать решение о продаже квартиры. Для этого продавец обязан предоставить справку из психоневрологического диспансера.

4. Выясните, состоял ли владелец квартиры в официальном браке на момент покупки жилья. Если состоял, то узнайте, есть ли брачный договор, изучите его. В любом случае стоит получить нотариально заверенное согласие супруга владельца на продажу жилплощади, а также всех его наследников.