Рынок жилой недвижимости в России стабилизировался, однако по мере восстановления спроса цены на квартиры и дома вернутся к росту. В следующем году новостройки могут подорожать на 5-10 процентов. Такое мнение выразил эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Несмотря на экономическую ситуацию, лето оказалось удачным для российского рынка жилья. В июне, на фоне снижения ставок по льготной ипотеке, стали проявляться признаки оживления рынка новостроек. А в июле, благодаря отсутствию новых шоков для экономики, снижению ключевой ставки до 8 процентов и возвращению рыночных ипотечных ставок к относительно комфортным для покупателей уровням, начал восстанавливаться спрос и на вторичное жилье. В августе, по предварительным данным, восстановление рынка продолжилось.

Стимулирование спроса на ипотеку с помощью расширенной программы господдержки и дополнительного субсидирования ипотечной ставки застройщиками привело к тому, что в мае средняя ставка по выданным кредитам впервые опустилась ниже 4 процентов годовых и держится на этом уровне. Для покупателей квартир в ипотеку снижение ставки привело к росту стоимости квартир, но при этом позволило снизить ежемесячный платеж. По данным ЦБ, в июле средний размер выданной ипотеки на новостройку составил 5,9 миллиона рублей, что в полтора раза выше прошлогоднего показателя, но на 2,4 процента меньше июня 2022 года. При этом средний ипотечный платеж год к году вырос на 11 процентов – до 30,6 тысячи рублей.

Средний ипотечный платеж в июле составил 25,3 тысячи рублей, что на 14 процентов больше, чем в аналогичный период прошлого года и только на 0,2 процента выше показателя предыдущего месяца. Средний размер кредита на «вторичку» – 2,8 миллиона рублей, что выше на 7,6 процента год к году и на 2,5 процента месяц к месяцу.

Динамика ипотеки за июнь-июль позволяет говорить о начале стабилизации рынка. Ипотечные ставки зафиксировались, а цены на квартиры начали колебаться в поиске нового баланса спроса-предложения. Это говорит об оздоровлении спроса и возвращении на рынок массового покупателя.

По итогам второго квартала 2022 года, согласно данным Росстата, средняя стоимость новостройки в России достигла 116 тысяч рублей за квадратный метр, что на 31 процент выше, чем во втором квартале 2021 года. В августе участники рынка отмечают стагнацию либо снижение цен в пределах 1-2 процентов к июлю. Этому способствует вывод отложенных к старту весной-летом площадей. Но говорить о появлении явного тренда на снижение цен не приходится. По мере восстановления спроса они вернутся к росту. В сложившихся условиях девелоперы жертвуют частью маржи на компенсацию процентных ставок по ипотеке, а издержки на строительство жилья продолжают расти. Медианная стоимость строительства ЖК в среднем по РФ с начала года выросла на 16 и на 25 процентов к среднегодовому значению 2021 года. Поэтому застройщики продолжат стремиться повышать цены, чтобы окупить затраты и получить прибыль.

На вторичном рынке нет дополнительных стимулирующих факторов, поэтому цены и спрос на эти квартиры напрямую зависят от доступности рыночной ипотеки. Хотя реализация отложенного спроса способствует росту цен, сохранение общей неопределенности и высокие ставки относительно первичного рынка пока сдерживают его.

В ближайшее время «Открытие Research» ожидает колебаний цен на жилье в поиске нового баланса спроса и предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. При отсутствии новых шоков рынок продолжит восстанавливаться благодаря накопленному с марта отложенному спросу и традиционно высоким продажам в четвертом квартале. В 2023 году сохраняются предпосылки для роста цен на «первичку», но динамика доходов населения будет его сдерживать.

В результате в следующем году новостройки могут подорожать в пределах 5-10 процентов. Динамика цен на вторичном рынке окажется примерно такой же, поскольку продавцы готового жилья будут ориентироваться на первичный рынок.