Поправки в Жилищный кодекс призваны навести порядок с регистрациями, защитить жителей коммунальных квартир и собственников крупных долей в квартирах. Словом, речь пойдет о жилплощади, находящейся в собственности нескольких человек.

Стоит отметить, что этим в Петербурге никого не удивишь: в городе 86 процентов квартир находится в долевой собственности, и это гораздо больше, чем в Москве, не говоря уже о других регионах. Но помимо привычных долей – половины, трети, четверти – встречаются еще и микродоли. А это тема отдельного разговора.

РАЗМЕРОМ СО СТУЛ

В последнее время такие доли стали часто появляться на рынке: совершеннолетними становятся дети, которым когда-то была выделена скромная доля в родительской недвижимости – точно по размеру материнского капитала.

Если квартира покупалась за 2,5 миллиона рублей, а капитал составил 250 тысяч, каждый член семьи – и дети, и взрослые – имел право на тот метраж, который можно было купить за эти деньги. Проще говоря, 10 процентов квартиры делились на четверых (если это была полная семья с двумя детьми), каждому ребенку выделялась обязательная доля размером 2,5 процента от общего метража. Если речь идет о 30-метровой квартире (в 2009 году такие стоили как раз 2,5 миллиона рублей), то 2,5 процента не дотягивали даже до квадратного метра. Остальную площадь родители записывали на себя, что логично – ведь деньги платили именно они. Но вот ребенок подрастает, хочет вылететь из гнезда и требует свою долю имущества. А если родители не отдают, продает ее на сторону.

Второй вариант: умирает наследодатель, владевший половиной квартиры. Наследники – супруг и трое детей – делят половину в равных долях, и в итоге детям достаются дольки в размере 1/8. Если это стандартная 48-метровая двушка, каждому достанется по 6 метров. Проще всего, конечно, квартиру продать и поделить, но кто-нибудь из наследников обязательно воспрепятствует этому.

Наконец, существует вариант номер три: часть квартиры продает сам собственник, который таким образом хочет заработать. Именно для таких случаев были внесены поправки в 30-ю статью Жилищного кодекса. По новым правилам, нельзя совершать действия, влекущие возникновение долей, если площадь жилого помещения, приходящаяся хотя бы на одного собственника, составит менее 6 квадратных метров. Напрасно думать, что такие доли никто не покупает.

ДОЛЯ ПЛЮС ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Для большинства покупателей микродоля была средством получить регистрацию в городе без покупки реальной недвижимости.

Проблема «резиновых» квартир, в которых люди зарегистрированы, но не живут, никуда не делась. Многие по-прежнему хотят, живя в области, получать пенсию с городскими надбавками, или устроить ребенка в близлежащую школу, или оформить парковочное разрешение. А собственники идут им навстречу, нарезая свою квартиру мелкими ломтиками.

Теперь одно-, двухметровые «ломти» запрещены, разрешены шестиметровые и больше. Впрочем, метраж, дающий право на постоянную регистрацию, определяется местными законами, а не федеральными, и в Петербурге можно владеть 3 метрами жилплощади, чтобы получить такое право.

«Цена микродоли сейчас составляет 300 тысяч рублей, – рассказал в беседе с «Петербургским дневником» генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. – Но со временем они, конечно, подорожают. Главным образом потому, что 3-5-метровых долей больше не будет в продаже. Если квартиры впредь и будут дробиться, то на 6-метровые доли, а их цена составит уже 500 тысяч рублей и больше. Еще уточню, что новый закон обратной силы не имеет и все доли менее 6 квадратных метров, появившиеся каким-либо образом до 1 сентября 2022 года, по-прежнему можно будет продавать, дарить, менять, наследовать и прочее».

РЕШЕНИЕ СУДА

Однако наличие штампа еще не гарантирует права жить на этой площади. Как уже рассказывал «Петербургский дневник», самые дешевые комнаты в коммуналках продаются в Петербурге за 1 миллион рублей и их площадь составляет максимум 8 метров. Зато в них можно жить.

А можно ли заселиться в квартиру, где у владельца только микродоля?

Скорее всего, говорит Игорь Аболемов, такой вопрос придется решать через суд. Суд примет сторону владельца микродоли, если ее метраж позволяет фактическое проживание в квартире (в Петербурге – 3 квадратных метра, в Москве – 2 квадратных метра). Хозяину меньшей доли, скорее всего, откажут.

«Поэтому, – говорит Игорь Аболемов, – для собственного проживания стоит купить все-таки комнату в коммуналке, там, где доля четко привязана к одной комнате, существует отдельный лицевой счет и тому подобное. Второй вариант – купить такую долю, которая возникла в результате узаконенной планировки».