Аналитики опубликовали свежие данные по ценам на недвижимость в Санкт-Петербурге, и выяснилось, что средняя цена на «квадрат» жилья перешагнула планку в 200 тысяч рублей. Впрочем, «Петербургский дневник» выяснил, что если уйти от средних показателей к реальным сделкам, то можно заметить, что на вторичном рынке недвижимости цены поползли вниз.

Согласны на скидки

Согласно исследованию портала «Бюллетень недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга растет рекордными темпами. За апрель готовое жилье подорожало сразу на 9 процентов, и на данный момент средняя стоимость квадратного метра составляет 201,437 тысячи рублей.

Аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость» называют и большие цифры. По их данным, наиболее высокие цены держатся в сегменте «новой вторички», то есть на квартиры в домах, построенных в течение последних 10 лет. Там «квадрат» жилья можно в среднем приобрести за 210 тысяч рублей, то есть на 5,2 процента больше, чем в конце 2021 года. Остальные квартиры вторичной недвижимости, по данным центра, прибавили в цене с начала года 16,5 процента, «квадрат» жилья там в среднем можно приобрести за 193,8 тысячи рублей.

Основатель профессионального сообщества «Зона риелторов» Алексей Щербатых предоставил данные, по которым средняя цена на «квадрат» готового жилья за последний год, то есть с мая 2021-го, выросла на 26,96 процента или на 46,3 тысячи рублей, достигнув отметки в 218,1 тысячи.

Впрочем, если оценивать не имеющееся предложение, а реально заключенные сделки, то картина складывается совсем другая.

«Реальные цены на вторичном рынке Петербурга и ближайших пригородов снизились в среднем на 5 процентов. Но это снижение происходит во время прямых переговоров между продавцом и покупателем, изначальные цены на жилье, как правило, выше. Если на вторичные объекты, расположенные у метро, цены держатся, то в менее ликвидных локациях, например, в Шушарах и Кудрово, снижение ощутимое», – сказал Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости собственного имени.

Председатель комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов добавил, что заинтересованные в продаже владельцы квартир готовы торговаться и сделать хорошую скидку в 5-10 процентов.

«В марте объем предложения существенно снизился, так как, во-первых, многие владельцы решили взять паузу, выжидая, что будет дальше. А, во-вторых, тогда спрос на покупку жилья был достаточно высокий – сделки заключали те, кто хотел сохранить имеющиеся деньги, а также те, кто успел получить одобрение по низким ипотечным ставкам. В апреле и начале мая объем предложения вновь начал расти, а вот спрос ослабевать из-за высоких ипотечных ставок, которые до сих пор держатся на уровне 13,5 процента. Впрочем, есть единичные более выгодные предложения. Именно это и заставляет владельцев вторичной недвижимости снижать цены», – сказал он.

Георгий Потанин считает, что если ипотечные ставки на вторичном рынке не снизятся, то и цены продолжат движение вниз.

«До определённого момента цены будут снижаться, а далее собственники жилья просто будут вынуждены убрать свои объекты из предложения», – сказал он.

Все стабильно

На рынке новостроек ситуация развивается более предсказуемо. Согласно исследованию «Бюллетеня недвижимости», средняя цена на квадратный метр жилья на первичном рынке за апрель выросла на 4,52 процента и составляет 205,328 тысячи рублей.

Аналитики «Петербургской недвижимости» снова заявляют более высокие показатели. По их данным, средние цены на новостройки Петербурга класса масс-маркет с начала 2022 года выросли на 15,9 процента до 221,7 тысячи рублей за квадратный метр. При этом в пригородной зоне такие объекты подорожали на 16,1 процента до 146,5 тысячи рублей за «квадрат» жилья.

По аналитике Алексея Щербатых, первичная недвижимость Петербурга за минувший год прибавила в цене 36,01 процента, то есть средняя стоимость квадратного метра выросла на 63,7 тысячи рублей до 240,7 тысячи рублей.

«При этом значительная часть роста цен на первичном рынке города пришлась на начало текущего года. С января по май 2022 года средний «квадрат» в новостройках подорожал на 19,42 процента, или на 39,1 тысячи рублей», – отметил он.

Несмотря на то, что средние показатели различаются, тренд на рост стоимости жилья в новостройках очевиден. И причин этому несколько.

«Сначала реализуется наиболее бюджетное жилье, которое пользуется высоким спросом: таким образом, раскупаются недорогие варианты квартир, а в предложении остаются более дорогостоящие, что и сказывается на росте средних цен «квадрата», – пояснила руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева.

Вторым важным фактором роста цен на жилье стало удорожание строительных материалов. «Только за 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50 процентов. Некоторые стройматериалы выросли в цене в 2,5 раза», – добавила руководитель «Петербургской недвижимости».

Напомним, российские власти уже приняли ряд мер для стабилизации цен на стройматериалы, в частности, пресекается необоснованное их повышение. Кроме того, стоимость части материалов уже не зависит от курсов валют и биржевых цен.

Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев добавил, что на рост цен влияет и покупательская активность, которая сейчас почти полностью сосредоточена именно на первичном рынке.

«Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли, поэтому уже несколько лет делает все, чтобы ипотечные ставки именно на новостройки были наиболее выгодные. Сегодня действуют программы субсидирования, плюс программы банков и застройщиков, различные льготы, поэтому квартиру в новостройке можно найти под 5-7 процентов годовых. На вторичном рынке ипотечные ставки стартуют от 14 процентов и выше, поэтому покупательский интерес в этом сегменте гораздо ниже», – отметил он.

Алексей Щербатых добавил, что рост стоимости жилья в новостройках стоит воспринимать как позитивные тренд.

«Снижение цен на первичном рынке для Петербурга – это негативный фактор, который покажет в первую очередь то, что спроса на новые объекты нет. Рост цен говорит о том, что пациент скорее жив, чем мёртв. Сегодня покупательский интерес стимулируют государственные программы, традиционный поток покупателей из регионов, естественный местный спрос. Это в целом означает, что цепочки рынка работают», – сказал эксперт.

О том, что с ценами на первичное жилье будет дальше, сказать точно никто не может. Однако Алексей Бондарев уверен, что отрасль справится со всеми обстоятельствами.

«Недвижимость всегда была, есть и будет островком безопасности в волатильном мире экономики. Я с уверенностью могу сказать, что рынок нового жилья будет востребован. Из внутренней информации могу сказать, что крупные девелоперы начинают сворачивать агрессивные рекламные акции, потому что в них больше нет нужды, так как спрос восстанавливается после апрельского затишья. Рынок новостроек стабилен и готов развиваться дальше», – считает эксперт.