Яндекс.Метрика
  • Светлана Дягилева

Эксперт: продажа доли в квартире – современные реалии рынка

Специалист рассказала о нюансах покупки и продажи долей в праве собственности
Фото: из личного архива Кристины Михайловой

На каждую квартиру или помещение в торговом комплексе всегда найдутся свой продавец и покупатель. Особняком стоят покупка и продажа не отдельных объектов, а долей в праве собственности. И если раньше такие сделки были одними из самых сложных и часто попадали в криминальные сводки, то в последние годы власти приняли ряд норм и законов, которые стали жестко регламентировать сделки с общей собственностью.

«Гражданский кодекс в статье 244 дает такое определение общей собственности: «Это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности». При этом долю каждого собственника можно выделить, тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность», – говорит юрист агентства недвижимости «Доли.ру» Кристина Михайлова.

Причин много

По ее же словам, владение долями возникает, как правило, после развода семейной пары, когда имущество наследуют сразу несколько людей или когда квартира приватизировалась сразу на всех членов семьи.

Покупатели приобретают не квартиру, а долю в квартире по разным причинам. Наиболее часто так делают приезжие. Вместе с долей у человека появляется и постоянная регистрация, что упрощает для него поиски работы и получение кредита. Бывают случаи, когда доля приобретается и для фактического проживания.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, они приобретают доли, чтобы впоследствии выкупить остальные доли и стать собственником всей квартиры. Если это не получается, то граждане определяют порядок пользования общим имуществом, после чего спокойно могут продать комнату. Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат, находящейся в квартире. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников, либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Но претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Право выкупа

Последние 6 лет законодатель стал ужесточать правила купли-продажи долей в квартирах. Сейчас владелец доли может получить право проживания или регистрации, только если владеет долей, пригодной для фактического в ней проживания.

«Поэтому все, что меньше 3-4 метров, стало практически невостребованным, так как такая доля не дает право пользования жилым помещением в соответствии с 376-ФЗ от 21.12.2013, цена такой доли начинается от 50 тысяч рублей. Все, что больше, – значительно дороже. В среднем от 200 тысяч рублей», – добавляет Кристина Михайлова.

С июня 2016 года закон требует, чтобы все сделки, связанные с продажей или обменом долей, имели нотариальное удостоверение. Это же нужно и при дарении доли.

Правом преимущественного выкупа доли пользуются сособственники. Поэтому перед тем как оформить договор купли-продажи и продать долю постороннему лицу, необходимо предложить ее всем другим участникам общей долевой собственности. Сделать это надо в письменном виде с обязательным указанием цены. На покупку дается месяц, и только после этого можно продавать сторонним людям.

Мнение эксперта

«Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными сособственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко. Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах. В 2021 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи», – добавила Кристина Михайлова.

Реклама

Закрыть