С активным развитием ипотечного кредитования появилась возможность купить квартиру не только у строительной компании, а еще и у банка. Порой жизненные обстоятельства у заемщика складываются таким образом, что он вынужден избавляться от долговой нагрузки за счет продажи «ипотечной квартиры».

По мнению экспертов, подавляющее число квартир в новостройках продается с использованием ипотечных кредитов. Пока заемщик не рассчитался с банком, кредитор остается собственником жилья. Поэтому, если заемщик не способен обслуживать долг или многократно нарушает условия кредитного договора, банк продает квартиру на аукционах, публичных торгах или напрямую.

По любви

Часть залоговой недвижимости продается на аукционах. Эта схема возможна в том случае, если заемщик и кредитор договорились о продаже недвижимости во внесудебном порядке. Уточним: стоимость квартиры определяется независимым оценщиком. Победителем признается предложивший наибольшую стоимость. Однако потенциальному покупателю не стоит рассчитывать, что здесь можно купить квартиру сразу и с хорошим дисконтом. Как правило, квартиры выставляют по минимальным рыночным ценам, но в процессе аукциона стоимость недвижимости может вполне превысить и рыночные показатели.

«Как правило, потенциальные участники аукционов хорошо знают все процедуры и дожидаются, когда объект выставляется на продажу несколько раз. И только после снижения цены начинается торг», – говорит представитель Российского аукционного дома Алина Куберская.

Однако нельзя забывать и про подводные камни: после приобретения квартиры на аукционе вполне может оказаться, что в ней зарегистрированы бывшие собственники. Намного хуже, если это будут дети или инвалиды, – снять их с учета будет крайне сложно. Компании, специализирующиеся на скупке таких квартир, просто не вступают в торги, если узнают, что там кто-то зарегистрирован, так как боятся репутационных издержек и не хотят тратить лишнее время на выселение постояльцев.

Принудительный торг

Председатель комитета ипотечного кредитования Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов говорит, что покупка квартиры на аукционе для людей, не знающих нюансов, – наиболее простой способ купить квартиру, заложенную в банке. Во всех остальных случаях очень много нюансов, связанных с исполнительным производством.

А это случается, когда заемщик по каким-либо причинам не захотел договориться с банком. Тогда в рамках исполнительного производства его имущество выставляется на публичные торги. Однако сделать это можно после судебного решения, которое вступило в силу. Кроме этого торги могут быть опротестованы прежним заемщиком в течение трех лет – если выяснится, что были нарушены правила проведения торгов, покупателю придется вернуть квартиру или отправиться в банк за своими деньгами.

Как правило, стоимость такой недвижимости также близка к рыночной. Однако, если торги не состоятся из-за отсутствия претендентов, на повторные торги недвижимость будут выставлять с значительным дисконтом – в 10-15 процентов, и так несколько раз.

Непрофильный актив

Часть имущества банки продают сами. Перечень залоговых квартир можно найти на сайтах кредитных организаций. При этом, если не находится покупатель, через некоторое время цена значительно снижается. Иногда банк может предоставить новому покупателю льготный кредит на приобретение залоговой квартиры. Однако есть небольшой нюанс – увидеть квартиру до момента покупки не получится, так как банки не предоставляют такую услугу.

«Иногда заемщик может самостоятельно продать свое жилье для погашения долга. Однако необходимо знать, что перерегистрировать собственность на покупателя можно будет только после полного погашения долга, – говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Поэтому в такой ситуации необходимо быть крайне осторожным, так как продавец, получив деньги, может и передумать продавать квартиру. Встречаются случаи, когда хитрые «заемщики» брали задаток сразу у нескольких потенциальных покупателей».

По мнению экспертов, зачастую залоговые квартиры продаются ниже рыночных. Однако покупателю потребуется изучить массу законодательных нюансов и ознакомиться с различной документацией, чтобы не потерять свои деньги.