В XXI веке Россия пережила два экономических кризиса

Первый случился с 2007-го по 2008 год и стал следствием ипотечного кризиса в США, который вылился в мировой экономический кризис. Доллар с привычных 23,5 рубля поднялся до отметки 36 рублей – это было самое большое падение отечественной валюты на тот момент. Тогда стоимость квад­ратного метра в новостройках подскочила с 76 тысяч до 90 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра на «вторичке» возросла с 82,5 тысячи до 108 тысяч рублей. Однако уже через год цена в обоих сегментах вернулась на первоначальный уровень.

Второй кризис пришелся на 2014‑2015 годы. Резкое ослабление рубля по отношению к иностранным валютам было вызвано стремительным снижением мировых цен на нефть, а также введением экономических санкций в отношении России. И если рубль подешевел вдвое, то стоимость квадратного метра практически не изменилась. Зато ключевая ставка Банка России взлетела с 10,5% почти до 17%, сделав ипотечные кредиты очень дорогими.

Новый виток 

«Сейчас очень сложно делать прогнозы относительно поведения стоимос­ти квад­ратного метра, так как, несмотря на снижение курса рубля и цен на нефть, а также падение фондовых рынков, масштабы далеки от кризисных значений 2008-го или 2014 года. Покупатели пока ведут себя спокойно, единственное волнение связано с повышением процентных ставок по ипотеке», – говорит руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмит­рий Михалев. Важно, что в пятницу Банк России должен обнародовать новую ключевую ставку. Однако многие банки не стали дожидаться решения регулятора и начали поднимать стоимость ипотечных кредитов на 1,5%.

«Вероятно, в массовом сегменте этот «турбулентный период» пройдет без особых потрясений – спрос стабилен, ипотечные программы, в том числе льготные, продолжают работать», – прог­нозирует Дмитрий Михалев. Однако эксперт опасается, что ценовые изменения возможны в сегменте апартаментов и элитного жилья. В большинстве случаев ценовые колебания будут связаны со спросом на эту недвижимость. «В первом случае у покупателя могут ­появиться сомнения в необходимости покупки апартаментов в существующих условиях. Во втором – у покупателей элитной недвижимости многое завязано на состояние их бизнеса и инвестиционные вложения», – добавляет эксперт.

Зависимость от смежников

Однако потенциальная возможность повышения стоимости квадратного метра все‑таки есть. Хотя сами застройщики напрямую мало зависят от валютных колебаний и ключевой ставки, опосредованное влияние существует. «Как правило, первыми на ослабление рубля реагируют не застройщики, а производители и поставщики строительных и отделочных материалов, что неминуемо приводит к повышению стоимости квад­ратного метра. Размер этого повышения зависит от новой цены стройматериалов и услуг, – объясняет руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. – Если этого повышения не произойдет, девелоперы не будут спешить с увеличением цен в своих проектах».

Однако это больше характерно для девелоперских проектов эконом- и комфорт-класса. В сегментах бизнес- и премиум-класса зависимость от роста цен на дорогостоящие материалы значительно выше. Кроме того, застройщики учитывают еще и рыночные обстоятельства: как правило, у таких клиентов в период нестабильности курса рубля возникает необходимость сберечь свободные средства. И одним из проверенных способов является покупка дорогой недвижимости. Этим и пользуются застройщики, поднимая цены на высоколиквидные объекты. «Поэтому в самых высоких сегментах недвижимости возможен более ощутимый рост стоимости квадратного метра», – резюмирует Денис Казберов.

Впрочем, нынешняя ситуация отличается от всех предыдущих тем, что с прошлого года банки стали непосредственными участниками жилищного строительства. Они кредитуют не только покупателей жилья, но и строительные компании. «Застройщики, особенно перешедшие на работу по эскроу-счетам, могут повышать цены из‑за кредитов, полученных на проектное финансирование», – говорит руководитель отдела по внешним коммуникациям ГК «Ленстройтрест» Ксения Колотенко.

Немаловажным фактором является и то, что в период нестабильности рубля банки могут выгодно скупать валюту, получая повышенный доход от таких операций. И если это произойдет, стоимость кредитования застройщиков может серьезно повыситься, а значит, увеличатся себестоимость строительства и конечные цены. Эксперты надеются, что резкого роста стоимости жилья в ближайшее время не произойдет. Однако продолжится тенденция к увеличению рыночных цен.

«Сильное повышение Центробанком ключевой ставки приведет к перечеркиванию всех имеющихся экономических результатов, достигнутых властями и Банком России за последние два года», — Максим Ельцов, председатель комитета по ипотечному кредитованию при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области