С 1 января 2020 года размер материнского капитала составляет 466 617 рублей. Получить помощь можно будет после рождения первого ребенка. Стоимость одного квадратного метра в новостройках Петербурга в среднем составляет около 120 тысяч рублей. Несложно подсчитать, что, получив от государства материнский капитал, можно приобрести немногим менее 4 квадратных метров. В других регионах страны эта площадь может как возрастать, так и уменьшаться. В любом случае купить всю квартиру, используя только материнский капитал, невозможно.

По словам руководителя отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости» Юлии Мошковой, чаще всего материнский капитал используется для улучшения жилищных условий.

«Это самый популярный способ использования маткапитала. С момента существования программы его выбрали более 60 процентов обладателей сертификата, или порядка 5 миллионов российских семей», – добавляет Юлия Мошкова.

Первый шаг

Немаловажным является и тот факт, что при использовании материнского капитала детям необходимо выделять их долю. Для банка это означает возможные сложности с продажей залога в случае возникновения у заемщика длительных финансовых проблем. За соблюдением прав детей неусыпно следят органы опеки. К слову, последние также способны создать трудности при покупке новой квартиры. Надзорные органы могут посчитать, что в результате покупки новой квартиры и продажи старой права ребенка были ущемлены. Например, в новой квартире оказалось прописано больше людей, чем было в старом жилье, или жилплощадь оказалась меньше.

Для финансово-кредитных учреждений семьи с маленькими детьми – достаточно рисковая группа клиентов. Тем более если работает только один родитель, пока второй ухаживает за новорожденным.

Исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский говорит, что не все компании предоставляют клиентам возможность включать эти деньги в первоначальный взнос. Некоторые застройщики не хотят ждать средства маткапитала, ведь Пенсионный фонд перечисляет их только после регистрации договора долевого участия и подтверждения оплаты квартиры. На это может уйти несколько месяцев.

Материнский капитал мог бы решить и другую задачу – первоначального взноса для получения ипотечного кредита. Однако здесь не все так просто.

Технология взноса 

По словам директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, существуют несколько способов использования материнского капитала для покупки жилья. В одном случае маткапитал уплачивается напрямую застройщику или поступает на счет эскроу клиента в качестве оплаты договора долевого участия. Второй способ – средства маткапитала из Пенсионного фонда идут на погашение ипотеки.

«Клиент, как правило, не переплачивает банку проценты по кредиту на сумму маткапитала за период, который длится от даты выдачи кредита до даты перечисления средств маткапитала Пенсионным фондом. За счет этого достигается экономия на сумме страховой выплаты, так как сумма страховки рассчитывается от суммы кредита», – добавляет Юлия Ружицкая.

По ее словам, иногда возникают сложности при заключении сделок с клиентами из других регионов.

«В нашей практике были случаи, когда региональные пенсионные фонды отказывались перечислять средства, если квартира приобретается через эскроу. В Петербурге такой проблемы не было», – добавляет эксперт.

Впрочем, сложности могут возникнуть и с налоговыми органами – в связи с получением налогового вычета. Если квартира оплачивается сразу, проблем не будет. Если маткапитал использовать на погашение ипотеки, часть денег с налогового вычета могут попросить вернуть, так как любые «детские деньги» не должны учитываться в стоимости покупки.

Для бизнеса

Исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский сетует, что в общем количестве сделок число клиентов, приобретающих квартиры с использованием маткапитала, пока невелико.

«Получение материнского капитала на каждого ребенка вряд ли серьезно повлияет на уровень спроса на первичном рынке, – прогнозирует он. – Кроме этого, не все компании предоставляют клиентам возможность включать эти деньги в первоначальный взнос. Поэтому, как и прежде, спрос будет зависеть от финансового благополучия клиента и его возможностей совершать регулярные платежи, если квартира приобретается в ипотеку».

Директор по экономике и финансам компании «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта более оптимистичен.

«По прогнозам аналитиков нашей компании, после вступления в силу законодательных изменений, расширяющих условия выплаты материнского капитала, доля покупок новостроек с применением этой меры поддержки будет только расти», – полагает он.

Социальная инфраструктура определяет спрос

Строительный бум на границах Петербурга сходит на нет. Потенциальным клиентам не нравится удаленность и отсутствие достойной инфраструктуры, и они с интересом смотрят на городские территории.
Для покупателя стоимость квадратного метра является одним из определяющих факторов. Поскольку цены на жилье в области по‑прежнему более доступны, чем в городе, это и задает интерес покупателей к Закадью. Однако это уже не тот спрос, что был в 2010‑2017 годах. Тогда квартиры здесь продавались, словно жареные пирожки у метро.

«В последнее время спрос на жилье в областных районах, граничащих с городом, снизился. Покупатели все чаще обращают внимание на транспортную доступность, а также на наличие социальных объектов – в Петербурге инфраструктура более развита, а предложений в обжитых районах недалеко от метро представлено достаточно. Также многим новоселам важна городская прописка», – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Падение интереса к отдаленным территориям уже со стороны девелоперов директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельд­ман объясняет так: «Проекты в области для застройщиков сложнее: чем дальше от города, тем менее рентабельным становится проект. Еще одна причина падения интереса девелоперов к работе в области – большой объем затрат на создание дорог, сетей, подготовку площадки».

Оба эксперта считают, что в приграничных с городом районах есть очень достойные проекты. Если говорить о территориях, имеющих потенциал для застройки, можно выделить восточное и южное направления.