Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко рассказал, к какому сроку в городе завершат большую часть проблемных строек и когда обманутые дольщики смогут получить свое долгожданное жилье.
 
– Одним из самых обсуждаемых вопросов стал переход отрасли к так называемому проектному финансированию. Застройщики часто говорят, что квадратный метр станет дороже для покупателя и это сократит объемы строительства. Как вы относитесь к такому нововведению?

– Этот переход планировался на более длительную перспективу – на 3 года, но в силу определенных причин был форсирован. Сейчас установлена контрольная дата – 1 июля 2019 года. Данная финансовая модель более стабильна и прозрачна. Первая ее часть уже реализована с 1 сентября, и банковское сопровождение, по аналогии с казначейским, уже запущено. Причем для проектов, которые запустились после 1 сентября, это касается фактически всех операций. Дольщики уже сегодня могут быть уверены, что их деньги не пойдут куда-то на сторону. Также определена и их ответственность, и если раньше она была солидарной, то с декабря месяца стала субсидиарной и, понимая это, уже никто не допускает принятия необдуманных решений.

– Что вы имеете в виду?

– Теперь минимизирована возможность возникновения «серых» схем. С января застройщики вплотную занялись подготовкой и проработкой с банковскими подразделениями вопросов оформления счетов-эскроу и перевода новых строек на эскроу-финансирование, чтобы уменьшить долю объектов со смешанным финансированием или максимально ее сократить. В апреле правительство РФ планирует выпустить постановление, утверждающее критерии и методику определения степени готовности объекта недвижимости. Как только данное постановление будет утверждено, будет понятно, какие объекты перейдут на новую схему финансирования, а какие – останутся на старой. Но должен отметить, что с введением проектного финансирования достигнута самая главная цель – защита средств дольщиков стала надежнее. Конечно, это повлечет за собой определенную финансовую нагрузку, но нужно понимать, что банковское финансирование априори не бывает бесплатным.

– Сейчас уже можно сказать, насколько в Петербурге подорожает жилье?

– Все будет зависеть от застройщика, а главное – от качества его проекта. Даже сейчас «разбег» у кредитных линий финансирования того или иного девелопера подходит к коэффициенту 2. В целом для банковской системы все эти портфели – с определенной долей риска, поэтому сейчас сложно предположить с точностью до процента, насколько увеличатся цены на жилье, но мы постараемся приложить все усилия для минимизации этого увеличения.

– Значит ли это, что в Петербурге больше не будет обманутых дольщиков?

– Это разные вещи. Появление обманутых дольщиков никак не связано ни с законом, ни с формой финансирования. Их появление в первую очередь связано с нерадивым поведением, а зачастую и мошенническими действиями управленцев девелоперских компаний. Подчеркну, что идеальная модель проектного финансирования со счетами-эскроу обеспечена в том числе возвратностью денежных средств, вложенных на банковский счет, в объеме до 10 миллионов рублей. Эта сумма потенциальной возвратности вложения обеспечивает реализацию жилищных прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, по-моему, в полном объеме в пределах полноценной трехкомнатной квартиры. На мой взгляд, в масштабах страны это достаточная гарантия того, что новых обманутых дольщиков не должно появляться. Хотя процесс перехода на новую модель финансирования для рынка будет непростым.

– В чем именно?

– Риск в появлении объектов смешанного финансирования, когда необходимо оформить счет-эскроу, получить полноценную кредитную линию и банковское сопровождение.

– Пока в Петербурге остаются проблемные стройки, люди годами ждут свои квартиры. Когда их жилье наконец достроят? Например, понятны ли сегодня перспективы ЖК «Охта-Модерн»?

– Это наболевший адрес. Стройка ведется с 2004 года, к 2007-му должны были сдать. В состоянии неопределенности объект находился более 10 лет, и вот наконец решение найдено. В середине марта между дочерней структурой «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и конкурсным управляющим объекта был подписан договор о завершении строительства жилых домов до конца года. Уверен, что так и произойдет и дольщики наконец получат свое жилье. В целом мы планируем 85% всех проблемных строек завершить в 2019-м, а оставшиеся – в 2020-м.

– Самые громкие скандалы касаются ГК «Город». Когда все жилые дома этой компании достроят?

– Из 13 объектов семь уже введены. Из шести оставшихся несколько почти готовы. В III квартале этого года жилые комплексы в Приморском и Красносельском районах (ЖК «Морская звезда» и ЖК «Ленинский парк») будут достроены. Более того, в квартале на Ленинском проспекте мы взяли на себя дополнительную нагрузку и в этом году в рамках Адресной инвестиционной программы планируем ввести в эксплуатацию еще детский сад и школу.

– А есть ли такие адреса, где до сих пор остаются проблемы?

– Опасения вызывают три жилых комплекса ГК «Норманн» – «На Заречной», «Ижора Парк» и «Три апельсина». Это шесть жилых домов, часть находится в очень высокой степени готовности – от 80 до 92%. А один дом ЖК «На Заречной» – около 5%, там свайное поле, при этом все квартиры проданы. Здесь самая тяжелая ситуация. Сейчас мы проводим переговоры с компаниями, которые могли бы взять на себя достройку этого объекта. Пока ГК «Норманн» не признана банкротом и руководитель пытается нас убеждать, что у него есть инвесторы, которые достроят объект, хотя мы видим, что внутренняя экономика проекта не сходится и нужно искать другие пути выхода. Для себя мы наметили точечные варианты, чтобы сверстать конкретный план действий по «Норманну».

– Сколько человек сейчас числятся в реестре обманутых дольщиков в Петербурге?

– Их 685, но у нас заявительный принцип включения в реестр, по количеству квартир их гораздо больше. В этом году мы сдадим 21 жилой дом, останется семь домов ЖК «Вариант» в поселке Ленсоветовский. У меня есть подозрение, что их изначально не планировали достраивать. Есть факты продажи жилья по 28 тысяч рублей за квадратный метр – это в два раза ниже рыночной цены. Я не очень понимаю людей, которые, не спрашивая никаких правоустанавливающих документов, разрешительной документации, совета, несут деньги таким застройщикам.

– В 2018 году в Петербурге построили 3,9 миллиона квадратных метров жилья, но нужно ли городу столько? И во сколько раз отстает строительство социальной инфраструктуры?

– Я, как и все участники процесса, выступаю за плановость развития, однако в городе уже накоплен достаточно существенный дефицит социальных объектов. Мы должны наверстать это отставание, чтобы комплексное освоение территории происходило на основе соглашения между застройщиком и властью. Это предусмотрено в Градостроительном кодексе РФ, возводимое жилье должно обеспечиваться необходимым соцкультбытом. Определенную часть этой нагрузки город будет брать на себя.

– Тем не менее в Петербурге остается много недостроенных школ, детских садов и поликлиник. Есть ли у вас понимание, когда их сдадут?

– В основном это объекты Адресной инвестиционной программы. Скажу прямо, ситуация не очень хорошая, но сейчас она выравнивается. В этом году мы существенно нарастим объем ввода объектов по сравнению с предыдущим. Но нужно время. Есть проблемы и с исполнением функций заказчика и со стороны Комитета по строительству, и со стороны подрядчиков. Много крепких компаний прекратили свое существование, маржинальность строительного комплекса уменьшилась по сравнению с 2000-ми годами. Поэтому сейчас нужно вырастить полноценную плеяду генподрядных организаций, которая сможет исполнять обязательства по контрактам.

– Сколько объектов социальной инфраструктуры должны сдать в этом году?

– Планируем 38 объектов.

– Не так давно анонсировалась цифровая схема размещения социальных объектов. Когда петербуржцы смогут ее увидеть? И для чего она делается?

– Надеюсь, что до конца апреля мы сможем ее опубликовать. Это делается для горожан, чтобы они смогли посмотреть расположение объектов. Адреса и сейчас можно найти в Интернете, если задаться целью. А мы хотим сконцентрировать на одной карте всю информацию. Кроме действующих школ, детских садов и поликлиник на цифровой схеме появятся запланированные объекты с конкретными сроками окончания работ и разрешением на строительство. Таким образом, петербуржцы, покупая жилье, смогут быстро и доступно получить полную информацию обо всех социальных объектах в микрорайоне.

– Еще недавно много говорили об использовании типовых проектов. Казалось бы, это же очень просто: есть готовый проект детского сада, почему бы не построить в другом районе такой же. Вы планируете дальше использовать эту практику?

– Конечно, по многим госконтрактам даже предусмотрены такие технические задания. Особенно, если речь идет о каком-либо совместном с федеральным бюджетом финансировании. Это уже давно действующая практика по предоставлению субсидий и обязательности рассмотрения объектов из реестра экономически эффективных проектов повторного применения. Но сложность в том, что типовой проект оторван от земли. В нем не предусмотрены инженерия, геодезия, благоустройство, из-за этого очень часто возникают вопросы. Например, участки под размещение детских садов и школ всегда разной формы, не всегда возможно приспособить к ним типовой проект. Нужен индивидуальный, чтобы вписать его в границы конкретного земельного участка и обеспечить соблюдение действующих нормативов. Но мы сейчас подходим к тому, чтобы застройщики, проектируя на одном участке дома и социальные объекты, использовали эти же наработки и на другом. Такой же подход мы будем использовать, работая по Адресной инвестиционной программе.

СПРАВКА:

Николай Линченко родился в Ленинграде в 1977 году. Окончил в 1999 году Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по специальности «финансы и кредит». В 2009 году получил диплом о профессиональной переподготовке Северо-Западной академии государственной службы по специальности «юриспруденция». Действительный государственный советник Санкт-Петербурга 2-го класса, имеет государственные награды, кандидат экономических наук.

3,9 миллиона квадратных метров жилья построили в Санкт-Петербурге в 2018 году. Лидерами по вводу жилья стали Приморский, Невский и Калининский районы.

38 объектов социальной инфраструктуры планируют сдать в Санкт-Петербурге в 2019 году, сообщил вице-губернатор Николай Линченко.

685 человек числятся в официальном реестре обманутых дольщиков (на конец 2018 года этот показатель составлял 1199 человек). По словам Николая Линченко, эту проблему планируется полностью решить в 2020 году.