Обновленные правила работы строительных компаний с деньгами дольщиков ощутимо подогрели ажиотаж среди потенциальных покупателей жилья. Как следствие, цены на новостройки поползли вверх, и строители не намерены останавливаться на достигнутом.

Главное, что необходимо знать покупателям нового жилья: летом все строительные компании при продаже квартир будут обязаны использовать банковские эскроу-счета. Если упростить детали, новый механизм продажи новостроек выглядит так: покупатель перечисляет средства на счет в один из уполномоченных банков, а застройщик получает деньги от банка, только когда завершит работы. Данный механизм властям потребовался, чтобы избавиться от практики «обманутых дольщиков».

Теперь для строительства компании будут использовать собственные средства или занимать у банков. Очевидно, что кредитные организации не будут делать это бесплатно, а будут давать только под проценты. Понятно, что за все будет платить конечный потребитель. Кроме того, работать по такой схеме смогут не все компании. Эксперты не скрывают – уже в скором времени с рынка уйдут маленькие компании. Все вместе это означает сокращение предложения новых квартир и, как следствие, рост стоимости квадратного метра.

Взгляды вверх

Аналитики ГК «Ленстройтрест» подсчитали: с начала года квартиры в новостройках подорожали на 8-10%. «Этому способствовал повышенный спрос, вызванный ожиданиями грядущих изменений. Не имея представления, по каким правилам рынок будет жить во втором полугодии, люди стараются купить квартиру по понятной им схеме. А девелоперы на фоне ажиотажа поднимают цены» – говорится в аналитическом отчете компании. Далее аналитики прогнозируют дальнейший рост на 10-15% до конца года. При этом, основной взлет цен обещан до июля, а вот второе полугодие будет более спокойным.

Однако говорить, что обязательно все застройщики начнут повышать цены сразу и все вместе, не приходится. У каждой компании своя стратегия. Подтверждение этому – слова начальника управления маркетинга и продаж «БФА-Девелопмент» Елены Гутман: «Нет оснований рассчитывать на снижение цен. После июля 2019 года мы будем повышать стоимость с учетом новых реалий рынка».

О предстоящем росте цен во втором полугодии говорит и совладелец компании «Мегалит-Охта Групп» Михаил Ривлин. По его словам, ожидать резкого увеличения цен в июле не стоит. Основные изменения рынка произойдут позже, когда застройщики осознают, насколько сузились их финансовые возможности.

«В нашей компании прогнозируем рост цен в перспективе на 20%. Причем максимальное влияние окажут не прямые затраты на банковское финансирование, а вызванное требованиями банков увеличение доли собственных средств застройщиков в новых проектах и, как следствие, падение рентабельности собственного капитала», – резюмирует он.
  
Директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий говорит, что в этом году, скорее всего, цены продолжат рост. Каким он будет – зависит от многих факторов, но важнейший – переход к проектному финансированию и работа по эскроу-счетам. Также на стоимость строительства и конечную цену квадратного метра повлияет повышение НДС, связанный с этим рост себестоимости и общая экономическая ситуация.

Вторичный рынок

Вице-президент «ГК АРИН» Николай Лавров считает, что до лета все будет неспокойно и цены на «вторичке» будут расти вслед за новостройками. «Только это связано не с возрастанием спроса, а скорей, со слухами и опасениями резкого подорожания «долевки» летом», – добавляет собеседник. По словам эксперта, уже сейчас продавцы взвинчивают цену. Получается, что стоимость растет, а количество сделок – нет. «Это и говорит об искусственности процесса. Особенно сильно он заметен в сегменте эконом-класса, то есть в ценах на квартиры в домах советской постройки», – говорит эксперт. Поэтому Николай Лавров вначале ожидает рост цен на «вторичке», а затем стагнацию и небольшое падение цен. Хотя по итогам года вторичная недвижимость подорожает на 2-3%.

«В последующие месяцы на рынке наблюдается провал, поскольку новых покупателей не добавилось. Изменение цен происходит тогда, когда либо у старого покупателя появляются деньги, либо приходит новый покупатель. Сейчас все упирается в отсутствие роста доходов и в ставки ипотеки, которые не снижаются. В такой ситуации во всех сегментах будет действовать принцип: "хорошее чуть дорожает, а плохое чуть дешевеет"» – говорит руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев.

Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер говорит, что дефицита на рынке нет и в большинстве районов покупатель может найти квартиру по своему вкусу и карману. «Традиционно самыми дорогими районами остаются Центральный и Петроградский. За третье место спорят Василеостровский и Московский. Наиболее же дешевыми являются Красносельский, Невский и Красногвардейский районы», – уточняет эксперт.

В целом, квартиры, расположенные в северных районах города, традиционно дороже жилой недвижимости в южных частях города. Это же касается квартир, расположенных вблизи станций метрополитена, по сравнению с более отдаленной от транспортных узлов недвижимостью.