В Петербурге сегодня совершается достаточно много сделок, касающихся коммунальных квартир. Кто-то покупает комнаты в качестве старта перед приобретением квартиры, а кто-то – для сдачи в аренду. Чтобы все было законно, необходимо соблюдать ряд правил.

При покупке или продаже комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать множество юридических тонкостей. О том, на что стоит в первую очередь обращать внимание и к чему быть готовым, "ПД" рассказал адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Владислав Галушко.

Конфликт интересов

Нередко совершение сделок, касающихся коммунальных квартир, или полное расселение такого жилья не обходятся без спорных ситуаций. По словам Владислава Галушко, чаще всего возникает именно конфликт интересов.

"Кто-то хочет расселяться, а кто-то нет. При расселении всей коммуналки кого-то могут не устраивать предложенные варианты того, что достается взамен при расселении. При продаже комнаты собственники других комнат не хотят давать отказ от права преимущественной покупки, но и сами при этом не покупают. Единой практики решения подобных споров нет, поскольку все индивидуально в каждом конкретном случае", – отметил адвокат.

Для Петербурга, несмот­ря на большое количество коммунальных квартир, нет каких-то специально разработанных правил. Как и в других регионах России, в Северной столице действуют единые правила, регулирующие жилищные отношения. Они закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Чтобы сделка все-таки успешно совершилась, нужно действовать поэтапно. Так, если коммуналка расселяется не полностью, а продается только часть комнат, продавец должен получить от соседей нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки доли квартиры. Как известно, при продаже комнаты первыми потенциальными покупателями становятся соседи, но именно с ними, как правило, очень сложно бывает договориться. Между тем нужно знать, с кем именно и при каких обстоятельствах нужно вести переговоры.

"Это правило касается только возмездных сделок, то есть купли-продажи, мены, и не распространяется на безвозмездные сделки, такие как дарение, приобретение имущества в порядке наследования. Такой отказ требуется получить только от соседей, являющихся собственниками жилых помещений. Если у кого-то из соседей комната не приватизирована, от них получать отказ нет необходимости, поскольку они не собственники", – уточнил Владислав Галушко.

Если же соседи все-таки отказываются написать отказ от преимущественного права покупки, пытаются сбросить цену или просто у них оказался скверный характер, что достаточно сильно тормозит процесс, выход есть.

"Продавец нотариально удостоверяет уведомление для собственников о том, что такого-то числа (не ранее чем через месяц) он продаст за такую-то сумму свою долю в квартире, и если другие собственники в коммуналке имеют намерение приобрес­ти эту долю, они обязаны явиться в указанное время на заключение сделки. Если соседи присылают отказ или просто не являются на сделку в назначенное время, то продавец имеет право продать за указанную цену свою долю кому угодно", – подчеркнул Владислав Галушко.

В обход соседей

Не всегда собственники, решившие продать комнату, пытаются договориться с соседями, особенно если последние на контакт идут неохотно. Продавец считает, что этот вопрос лучше не поднимать и просто тихо продать имущество. Однако в таком случае покупателю нужно быть крайне внимательным, иначе будут потрачены впустую время, нервы, а также есть риск потерять деньги.

"Если при продаже доли было нарушено право пре­имущественной покупки, заинтересованные лица, например соседи, могут оспорить в суде такую сделку. Правда, такие сделки совершаются нечасто, поскольку есть законный способ обойтись без согласия соседей, если они из вредности не дают отказ. Да и Росреестр не зарегистрирует сделку, если правило о преимущественной покупке не будет соблюдено", – пояснил эксперт.

Как подчеркнул Владислав Галушко, нотариальное уведомление соседей о намерении продать комнату на сегодня остается единственным законным способом обойти тех, кто по причине своего плохого характера не дает отказ от преимущественного права покупки. Все остальные способы незаконны.

"Иногда продавцы прибегают к тому, что совершают возмездную сделку под прикрытием безвозмездной сделки, чаще всего – дарения. С точки зрения Гражданского кодекса РФ это незаконно. Такая сделка является при­творной, и в соответствии со ст. 170 она ничтожна. Если соседи заинтересованы в приобретении такой спорной комнаты, они через суд могут добиться отмены сделки и перевода на себя прав покупателя. Больше всего в данной ситуации рискует тот, кто приобретает по такой притворной сделке недвижимость, так как он может остаться и без жилья, и без денег", – добавил адвокат.

Надежда на расселение

Некоторые планируют приобретение комнаты в коммуналке в надежде, что дом расселят и взамен удастся получить отдельное жилье.

"Если новые жильцы имеют основания для улучшения жилищных условий, они могут встать на очередь, если нет, то не могут. Не сама комната с ее характеристиками, в том числе площадью, является основанием для улучшения жилищных условий, а то, сколько в ней проживают человек, имеют ли они льготы и так далее", – ­подчеркнул Владислав Галушко.