В конце октября Банк России снизил ключевую ставку с 7 до 6,5% годовых, что должно позволить банкам еще больше удешевить кредиты. Однако ждать экстраординарного падения ставок не стоит. 

НЕ ОТКЛАДЫВАЯ 

«Весь месяц, предшествующий решению ЦБ, банки понемногу опускали ставки по ипотеке. И, скорее всего, продолжат делать это до конца года, но резкое снижение вряд ли произойдет», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов.

Он, как и многие другие эксперты, уверяет, что лучше не откладывать покупку квартиры, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок, так как рыночное повышение цен легко нивелирует эффект от снижения ставки. Тренд на доступность ипотечных кредитов компенсируется условиями получения займов. Долгое время банки оставались лояльными к потенциальным заемщикам: запрашивали подтверждение доходов по форме банков, занижали размер первоначального взноса для покупки квартир. Встречались банки, которые и вовсе выдавали потребительские кредиты на первоначальный взнос, а потом уже оформляли ипотечный заем. Однако в этом году в Банке России стали очень пристально наблюдать за процессом кредитования населения. 

«С июня годовой темп прироста кредитов частным лицам начал замедляться после резкого увеличения в 2018 году и в начале 2019 года», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Этот период совпадает с рекордными на тот момент низкими кредитными ставками и огромными объемами выдачи займов. 

СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ 

С октября получить кредит стало сложнее. Банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки для каждого заемщика. Учитываются все полученные займы от 10 тысяч рублей. Теперь, если банк выдает кредит закредитованному заемщику, он обязан зарезервировать дополнительные собственные средства. Если будут нарушения, то со стороны Банка России последуют нешуточные санкции.

По мнению регулятора, отныне закредитованным заемщиком считается человек, у которого соотношение среднемесячных платежей по всем кредитам превышает половину среднемесячного подтвержденного дохода. Стоит обратить внимание, что речь идет исключительно об одном заемщике, а не о домохозяйстве в целом.

Другими словами, требования к заемщикам ужесточаются. Об этом свидетельствуют и данные Росреестра: в первом полугодии доля сделок с жилищными кредитами на первичном рынке снизилась на 16%. По Петербургу падение оказалось меньше: по разным оценкам, оно составило порядка 8-10%.

ДВЕ ТРЕТИ ПРОДАЖ 

В то же время доля покупки квартир в ипотеку остается на высоком уровне. Председатель комиссии по ипотечному кредитованию при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов утверждает, что в экономсегменте и комфорт-классе доля ипотечных сделок может превышать 60-70% от всех продаж. 

«Любое снижение ключевой ставки приводит к снижению стоимости заемных средств. Другое дело, что долго поддерживать, а тем более наращивать объемы выдачи кредитов таким способом невозможно. По статистике, реальные доходы населения не меняются, а кредитная нагрузка растет. В такой ситуации рано или поздно ставка повысится», – уверен эксперт. 

ЭСКРОУ – ПЛЮС 

Добавим, что с июля банки – полноправные участники жилищного строительства. Они кредитуют как застройщиков, так и покупателей, выступая и гарантами сохранности средств частных лиц. Для покупателей жилья это также позитивный момент. 

«Новая схема финансирования, через эскроу-счета, повышает шансы аккредитации банком строящегося объекта, и, как следствие, финансисты заинтересованы в привлечении клиентов для быстрой продажи объекта и его достройки», – говорит Максим Ельцов.

Что будет, когда банки инвестируют достаточно большую часть своих средств, сказать уже сложно.

«Условия ипотечных программ традиционно зависят от Центрального банка, точнее сказать, от размера ключевой ставки. В прошлый раз регулятор снизил ключевую ставку и проценты по ипотеке стали снижаться», — председатель комиссии по ипотечному кредитованию при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов.