Жители дома № 72 корпус 1 по Бухарестской улице во Фрунзенском районе Петербурга сообщили в одну из городских общественных организаций о проблеме: они не могут пользоваться колясочными в домах, так как эти помещения не входят в состав общего имущества дома и сдаются в аренду. 

В жилых зданиях, построенных в 70-80 годах прошлого века такие помещения выделяли для того, чтобы жильцы могли хранить в них коляски, лыжи, санки. Долгое время так и было, однако, после приватизации жилого фонда некоторые из этих помещений не оказались в составе общего имущества дома, а по-прежнему находятся в собственности города. Как сообщили в Комитете по управлению городским имуществом, сейчас идет передача таких помещений от города жителям.

В последние пять лет было несколько случаев, когда горожане пытались оформить колясочные в состав общего имущества дома через суд. Так, дважды обращались в суд представители ТСЖ «Московский пр., д. 6», и оба раза - в 2009 и 2011 году - получили отказ в исковых требованиях. Апелляционная инстанция оставила решение арбитражного суда, заседание которого состоялось в 2011 году, без изменений. Предметом спора было помещение площадью 21,9 кв.м. С такой же ситуацией столкнулись и в ТСЖ «Дом имени академика Д. Лихачева», суд также отказал в исковых требованиях на помещение колясочной.

«В судебном порядке пока не удаётся добиться справедливости», - написали в своем обращении и жители Бухарестской, 72 корп. 1.
Просмотрев решения судов по этим случаям, «ПД» пришел к выводу, что жители не всегда верно действовали, обращаясь напрямую в суд. К примеру, представители ТСЖ изначально полагали, что колясочная входит в состав общего имущества дома и требования касались расторжения договоров с арендаторами. Только в процессе судебного разбирательства выяснялось, что колясочная - собственность города и сдается в аренду на законных основаниях. Кроме того, отказы в удовлетворении исковых требований люди получали в связи с истечением трехлетнего срока давности.

Так, представители ТСЖ «Фонтанка, 90», создали товарищество в 2007 году, а обратились за восстановлением в правах в июне 2011 года. Здесь иск касался не колясочной, а помещения под лестницей площадью 90 квадратных метров, которое раньше числилось как квартира. Но ситуация в целом аналогичная. Жители ссылались на то, что в помещении проходят коммуникации, которыми пользуются собственники нескольких квартир, но суд не установил признаков общего имущества дома. В Комитете по управлению городским имуществом уже несколько лет идет работа по выявлению, а также исключению помещений колясочных из реестра собственности Санкт-Петербурга и прекращению права собственности города в отношении нежилых помещений, у которых есть признаки общего имущества многоквартирного дома. 

Согласно установленному приказом № 10-п порядку, для принятия решения о признании объекта общедомовым имуществом и последующего исключения его из реестра собственности Санкт-Петербурга необходим следующий пакет документов: акт обследования объекта, документы технического и кадастрового учета объекта, выписка из единого государственного реестра, распоряжение Комитета о регистрации права государственной собственности на объект, сведения и правоустанавливающие документы на использование объекта третьими лицами, если объект обременен договором аренды, безвозмездного пользования или иным образом и др.

В соответствии с позицией Высшего арбитражного суда РФ, которая сформулирована в Постановлении от 02.03.2010 № 13391/01, принципиально важным моментом для принятия решения о статусе колясочной является дата приватизации первой квартиры в доме. То есть, если в момент приватизации первой квартиры в доме колясочная использовалась по назначению, тогда не зависимо от того, как объект использовался впоследствии, он подлежит исключению из Реестра собственности Санкт-Петербурга и должен быть признан общедомовым имуществом. В таких случаях Комитет по управлению городским имуществом издает соответствующее распоряжение и уведомляет об этом Жилищный комитет, районную администрацию, проектно-инвентаризационное бюро и т.д. В случае, если объект, первоначально учтенный в качестве колясочной, на момент приватизации первой квартиры использовался под иные цели, не связанные с обслуживанием помещений в многоквартирном доме (к примеру, там был размещен офис), тогда объект не может быть признан общедомовым имуществом, и выносится соответствующее решение комитета, которое, впрочем, может быть оспорено жильцами в суде.

Согласно положениям Жилищного кодекса и гражданского законодательства, колясочные по своему понятию и назначению обладают признаками общего имущества многоквартирного дома и могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Собственники помещений могут ими распоряжаться, если эти объекты являются общедомовым имуществом.

Город может распоряжаться только объектами, являющимися государственной собственностью Санкт-Петербурга и включенными в Реестр собственности. Поэтому, если объекты - колясочные, внесены в Реестр собственности Санкт-Петербурга, и право государственной собственности на такие объекты зарегистрировано, то режим общего имущества в многоквартирном доме на колясочные в силу закона не распространяется. Отсюда следует, что город, будучи собственником, может распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать в аренду.
Именно поэтому, прежде чем идти в суд, представителям ТСЖ стоит взять выписку из Единого государственного реестра, и уже на ее основании четче формулировать исковые требования. Если колясочные не включены в Реестр собственности Санкт-Петербурга, но используются под коммерческие цели, речь идет о незаконном самозахвате со стороны коммерческих структур.